2024타경94652
유찰 3회2026.10.23 (광교신청사 제101호 경매법정)||
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| 소재지 | 경기도 화성시 송산면 산116-4 [도로명] [토지 임야 3372㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 맹지임. 본건 토지의 정확한 경계는 측량감정이 필요하고, 지상에 분묘가 소재할 수 있음 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 428,244,000원 | 최저가격 | (17%)71,975,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)7,197,500원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.26 | (49%)209,840,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.11 | (34%)146,888,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (24%)102,822,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.23 | (17%)71,975,000원 | 진행 |
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물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 송산면 산116-4 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 송산면 산116-4 ([토지 임야 3372㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 맹지임. 본건 토지의 정확한 경계는 측량감정이 필요하고, 지상에 분묘가 소재할 수 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 428,244,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 화성시 송산면 중송리 소재에 소재하는 "중송2리 마을회관" 남동측 인근에 치하는 토지이며 주위에 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. 지적도상 맹지이나 본건인근까지 차량진출입이 가능하고인근에 버스정류장 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨. 부정형 서측하향 완경사의 토지로서 현재 자연림으로 이용중임. 맹지임. 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임대관계는 미상임.
[참고사항]
맹지임. 본건 토지의 정확한 경계는 측량감정이 필요하고, 지상에 분묘가 소재할 수 있음
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-10-25|배당요구종기일 : 2025.01.09
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.10.25. 경매개시결정|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1965-08-24 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 1965-08-24 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2012-06-11 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2012-06-11 | 소유권 | 성OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2012-06-11 | 소유권 | 민OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-06-07 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-10-25 | 강제경매 | 정OO | - | 소멸기준 | - |
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주의사항 및 매각조건
맹지임. 본건 토지의 정확한 경계는 측량감정이 필요하고, 지상에 분묘가 소재할 수 있음
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 송산면 산116-4 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송산면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 송산면 산116-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 2,824만원 | 3억 5,116만원 | 82% | 6.2명 | 3억 5,116만원 |
| 최근 3개월 | 4억 2,824만원 | 3억 4,687만원 | 81% | 5.8명 | 3억 4,687만원 |
| 최근 6개월 | 4억 2,824만원 | 3억 4,259만원 | 80% | 5.4명 | 3억 4,259만원 |
| 최근 12개월 | 4억 2,824만원 | 3억 3,831만원 | 79% | 5.1명 | 3억 3,831만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 3,976만원
최저매각가 대비 +3,999만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수26.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수44.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.955점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7,197만원
- 예상 대출액
- 3,598만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,477만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
7,773만원
- 예상 대출액
- 4,663만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,994만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
8,349만원
- 예상 대출액
- 5,426만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,814만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 45.97%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경55494 | 토지·임야 | 경기도 화성시 송산면 칠곡리 315 | 2026.09.30 | 3억 4,279만원 | 2억 2,000만원 | 64.2% | 매각 |
| 2024타경95860 | 토지·임야 | 경기도 화성시 송산면 마산리 산110-3 | 2026.06.10 | 12억 195만원 | 5억 5,999만원 | 46.6% | 매각 |
| 2024타경87456 | 토지·임야 | 경기도 화성시 송산면 독지리 891-1 | 2026.05.06 | 1억 3,680만원 | 3,586만원 | 26.2% | 매각 |
| 2025타경1094 | 토지·임야 | 경기도 화성시 송산면 천등리 31-4 | 2026.05.12 | 4,959만원 | 3,472만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경57039 | 토지·임야 | 경기도 화성시 송산면 고정리 792 | 2026.07.08 | 4억 656만원 | 1억 8,325만원 | 45.1% | 매각 |
| 2025타경57039 | 토지·임야 | 경기도 화성시 송산면 고정리 765 | 2026.06.02 | 2억 7,116만원 | 1억 6,555만원 | 61.1% | 매각 |
| 2025타경54747 | 토지·임야 | 경기도 화성시 서신면 전곡리 403-1 | 2026.09.07 | 8억 4,217만원 | 3억 5,333만원 | 42% | 매각 |
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