2025타경55397
유찰 5회| 소재지 | 경기도 화성시 매송면 야목리 산9-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) - 임야 한가운데 송전철탑과 타인 소유 묘지와 밭이 있으며(해당 임야와 접하여 있는 인근 타인 소유 토지에 묘지가 있으나 경계선이 모호하여 전문적인 측량을 통해 특정해야 할 것으로 보임), 공중으로 고압 송전선이 지나고 있음 (부동산현황조사보고서 |
| 토지면적 | 6,199.01㎡ (1875.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 371,940,600원 | 최저가격 | (17%)62,512,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,225,100원 | 청구금액 | 63,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.03 | (49%)182,251,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.14 | (34%)127,576,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.16 | (24%)89,303,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.27 | (17%)62,512,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 매송면 야목리 산9-1 | 대 | 6,199.01㎡ (1875.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 매송면 야목리 산9-1 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) - 임야 한가운데 송전철탑과 타인 소유 묘지와 밭이 있으며(해당 임야와 접하여 있는 인근 타인 소유 토지에 묘지가 있으나 경계선이 모호하여 전문적인 측량을 통해 특정해야 할 것으로 보임), 공중으로 고압 송전선이 지나고 있음 (부동산현황조사보고서 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,199.01㎡ (1875.2평) 건물: - | 371,940,600원 | |||
본건은 경기도 화성시 매송면 야목리 소재'빈정마을'동측 및 북동측 인근에 위치하며, 주 변은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 본건 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하며 제반교통사정은 보통임. 기호(1) : 완경사지 부정형의 토지로서 자연림 상태임.(일부지상으로 고압송전선이 지나고 있고 일부 지상에 철탑도 소재함) 기호(2) : 완경사지 부정형의 토지로서 자연림 상태 및 묵전(휴경지상태)임. 기호(3) : 완경사지 부정형의 토지로서 자연림 상태임.(일부지상으로 고압송전선이 지나고 있음) 기호(1,2,3) 공히 지적도상 맹지이나 대체로 주변 임도와 연계되어 있음. 기호(1) : 자연녹지지역, 중로2류(폭15m~20m)(국지도 98호선)(접합), 가축사육제한구역(일부 제한 모든축종 제한), 개발제한구역, 공익용산지, 성장관리권역, <추가기재> 해당 지번 중 285㎡는 '국가지리정보 보완관리규정' 제10조 제11조에 의거
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) - 임야 한가운데 송전철탑과 타인 소유 묘지와 밭이 있으며(해당 임야와 접하여 있는 인근 타인 소유 토지에 묘지가 있으나 경계선이 모호하여 전문적인 측량을 통해 특정해야 할 것으로 보임), 공중으로 고압 송전선이 지나고 있음 (부동산현황조사보고서
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 1983-09-10 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 1992-05-18 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2014-09-11 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2014-09-11 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2017-05-25 | 지상권 | 한OO | - | 인수 | - |
| 3 | 2017-10-27 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2021-04-08 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2023-02-20 | 근저당권 | (OOOOOOOOOOO | 59,400,000원 | 소멸기준 | - |
| 9 | 2023-03-02 | 근저당권 | (OOOOOOOOOOO | 54,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-04-04 | 임의경매 | (OOOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) - 임야 한가운데 송전철탑과 타인 소유 묘지와 밭이 있으며(해당 임야와 접하여 있는 인근 타인 소유 토지에 묘지가 있으나 경계선이 모호하여 전문적인 측량을 통해 특정해야 할 것으로 보임), 공중으로 고압 송전선이 지나고 있음 (부동산현황조사보고서
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 매송면 야목리 산9-1 | 대지면적 | 6,199.01㎡ (1875.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 매송면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 매송면 야목리 산9-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 7,194만원 | 3억 499만원 | 82% | 6.2명 | 3억 499만원 |
| 최근 3개월 | 3억 7,194만원 | 3억 127만원 | 81% | 5.8명 | 3억 127만원 |
| 최근 6개월 | 3억 7,194만원 | 2억 9,755만원 | 80% | 5.4명 | 2억 9,755만원 |
| 최근 12개월 | 3억 7,194만원 | 2억 9,383만원 | 79% | 5.1명 | 2억 9,383만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 75점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,125만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,994만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,050만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,574만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,713만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,417만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경55397 | 토지·임야 | 경기도 화성시 매송면 야목리 233-1 | 2026.08.14 | 2,820만원 | 1,028만원 | 36.5% | 매각 |
| 2025타경55397 | 토지·임야 | 경기도 화성시 매송면 야목리 산9-6 | 2026.09.16 | 7,176만원 | 1,750만원 | 24.4% | 매각 |
| 2024타경98142 | 토지·임야 | 경기도 화성시 매송면 야목리 311 | 2026.08.25 | 1억 7,689만원 | 4,637만원 | 26.2% | 매각 |
| 2024타경14014 | 토지·임야 | 경기도 화성시 비봉면 삼화리 1393 | 2026.10.12 | 7억 5,846만원 | 2억 7,200만원 | 35.9% | 매각 |
| 2025타경55007 | 토지·임야 | 경기도 화성시 비봉면 구포리 2-1 | 2026.06.01 | 3억 2,447만원 | 2억 3,074만원 | 71.1% | 매각 |
| 2025타경55702 | 토지·임야 | 경기도 화성시 비봉면 유포리 5 | 2026.09.30 | 1억 3,444만원 | 6,620만원 | 49.2% | 매각 |
| 2025타경55702 | 토지·임야 | 경기도 화성시 비봉면 유포리 4 | 2026.09.30 | 7,106만원 | 3,520만원 | 49.5% | 매각 |
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