2025타경3800
유찰 2회지분매각| 소재지 | 대전광역시 서구 대덕대로185번길 58 (둔산동) [도로명] 대전광역시 서구 대덕대로185번길 58 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 이 사건 호실은 건축물현황도면상 4층 전체에 해당하고, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(당구장)과 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 나누어져 있으며 일반음식점, 당구장, 복도 등으로 나누어 이용 중임 |
| 토지면적 | 1,159.7㎡ (350.8평) | 건물면적 | 710.99㎡ (215.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,930,000,000원 | 최저가격 | (34%)661,990,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)193,000,000원 | 청구금액 | 1,157,914,224원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.22 | (100%)1,930,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.08.03 | (70%)1,351,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.07 | (49%)945,700,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.26 | (34%)661,990,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대전광역시 서구 대덕대로185번길 58 (둔산동) | 대 (준주거지역) | 1,159.7㎡ (350.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,973,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대전광역시 서구 대덕대로185번길 58 (둔산동) (대전광역시 서구 대덕대로185번길 58) | 철골철근콘크리트구조 · 지상5층 · (제2종근린생활시설) | 710.99㎡ (215.1평) | 일괄평가 (대장연면적 4556.33㎡) | 이 사건 호실은 건축물현황도면상 4층 전체에 해당하고, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(당구장)과 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 나누어져 있으며 일반음식점, 당구장, 복도 등으로 나누어 이용 중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,159.7㎡ (350.8평) 건물: 710.99㎡ (215.1평) | 1,930,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일마감 등, 창호 : 강화유리, 새시창 등임. 근린생활시설(공부상 제2종근린생활시설 당구장 및 제2종근린생활시설 일반음식점 등)로 이용중임. 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음. 대체로 평탄한 유사 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 남서측 및 북서측으로 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함. 준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~1
본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 '갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치하는 상업용부동산 제4층 제401호로, 주위는 상업업무시설, 백화점, 주상복합건물, 아파트단지 등이 소재하는 지역임. 본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 양호함. 철골
이 사건 호실은 건축물현황도면상 4층 전체에 해당하고, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(당구장)과 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 나누어져 있으며 일반음식점, 당구장, 복도 등으로 나누어 이용 중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 401호(당구장) | 전입: 2019-06-19 확정: - 배당: 2025-09-12 | 보: 6,000만원 월: 4,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 401호 당구장 | 전입: 2023-01-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 4층 401 일부호 | 전입: 2023-06-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 4층 401일부호 | 전입: 2023-06-26 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 9,000만원 월: 6,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-19 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,157,914,224원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
이 사건 호실은 건축물현황도면상 4층 전체에 해당하고, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(당구장)과 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 나누어져 있으며 일반음식점, 당구장, 복도 등으로 나누어 이용 중임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대전광역시 서구 대덕대로185번길 58 (둔산동) | 대지면적 | 1,159.7㎡ (350.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 4,556.33㎡ (1378.3평) | 건축면적 | 803.48㎡ (243.1평) | 건폐율 / 용적률 | 69.3% / 392.9% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 5층 | 사용승인일자 | 2002-10-14 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대전광역시 관할 지방국세청 | 대전광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대덕대로185번길 행정복지센터(주민센터) | 대전광역시 서구 대덕대로185번길 58 (둔산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 19억 3,000만원 | 15억 8,260만원 | 82% | 6.2명 | 15억 8,260만원 |
| 최근 3개월 | 19억 3,000만원 | 15억 6,330만원 | 81% | 5.8명 | 15억 6,330만원 |
| 최근 6개월 | 19억 3,000만원 | 15억 4,400만원 | 80% | 5.4명 | 15억 4,400만원 |
| 최근 12개월 | 19억 3,000만원 | 15억 2,470만원 | 79% | 5.1명 | 15억 2,470만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 3,099만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,627만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 2,896만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 184만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 9,914만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,521만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경504144 | 오피스텔 | 대전광역시 서구 대덕대로 246 (둔산동) | 2026.11.19 | 4,900만원 | 4,700만원 | 95.9% | 진행중 |
| 2024타경112902 | 오피스텔 | 대전광역시 서구 둔산중로 20 (탄방동) | 2026.07.15 | 38억 2,100만원 | 23억 5,000만원 | 61.5% | 매각 |
| 2025타경502414 | 오피스텔 | 대전광역시 서구 둔산중로 20 (탄방동) | 2026.04.21 | 11억 1,500만원 | 7억 5,010만원 | 67.3% | 매각 |
| 2024타경11061 | 오피스텔 | 대전광역시 서구 둔산중로14번길 36 (탄방동) | 2026.04.30 | 5,200만원 | 428만원 | 8.2% | 매각 |
| 2024타경351 | 오피스텔 | 대전광역시 유성구 문화원로 117 (봉명동) | 2026.07.16 | 1억 4,100만원 | 1억 1,903만원 | 84.4% | 매각 |
| 2025타경502203 | 오피스텔 | 대전광역시 유성구 온천로 60 (봉명동, 사이언스타운 주상복합 ) | 2026.09.09 | 2억 500만원 | 1억 4,521만원 | 70.8% | 매각 |
| 2025타경3949 | 오피스텔 | 대전광역시 유성구 온천로 60 (봉명동, 사이언스타운 주상복합 ) | 2026.08.03 | 1억 7,300만원 | 1억 6,100만원 | 93.1% | 매각 |
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