2025타경10120
유찰 3회지분매각유치권신고| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양로2길 5 [도로명] 충청북도 옥천군 삼양로2길 5 (주1동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.04.08 | 매각물건 | - 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함. - 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음. |
| 토지면적 | 586㎡ (177.3평) | 건물면적 | 62.03㎡ (18.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 168,000,000원 | 최저가격 | (51%)86,016,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,752,000원 | 청구금액 | 565,635,009원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.14 | (100%)168,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.19 | (80%)134,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.30 | (64%)107,520,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.04 | (51%)86,016,000원 | 변경 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양로2길 5 | 대 (제2종일반주거지역) | 586㎡ (177.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 199,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양로2길 5 (충청북도 옥천군 삼양로2길 5 (주1동)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 62.03㎡ (18.8평) | 토지·건물 일괄평가 | - 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함. - 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 586㎡ (177.3평) 건물: 62.03㎡ (18.8평) | 168,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제201호외 5개호로서, 외벽 : 화강석붙임, 징크판넬 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 강화마루 및 타일 등 천장 : 천장지 등 창호 : 하이새시이중창호' 일련번호(1~6) 제2층 제201호 외 5개호 : 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임. 위생 및 급배수, LPG에 의한 바닥 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음. 삼각형에 유사한 토지로 다세대주택 부지로 이용중임. 본건 다세대주택부지 동측 주출입구가 노폭 약 5m의 포장도로와
본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 '삼양삼거리' 동측 인근에 위치하는 주1동 제2층 제201호 외 5개호로서, 주위로는 단독주택, 다세대주택과 음식점 및 판매점 등의 근린생활시설이 혼재함. 본건 서측 인근 옥천로를 통해 인근지역으로의 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재하는 등 교통상황은 양호함. '일련번호(1~6) :
- 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함. - 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 402호 | 전입: 2021-02-08 확정: 2021-02-08 배당: - | 보: 3,000만원 월: 430,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 501호 | 전입: 2021-05-12 확정: 2021-04-23 배당: - | 보: 2,000만원 월: 450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 목록1번 | 전입: 2021-07-01 확정: - 배당: 2025-04-15 | 보: 2,000만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 2021-07-01 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 401호 | 전입: 2023-03-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 도OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: 2024-06-10 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 430,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 502호 | 전입: 2024-11-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 1억 1,000만원 월: 2,010,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-21 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-12-21 | 근저당권 | 농OO | 108,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-01-16 | 압류 | 옥OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-08 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 서측 인근 옥천로를 통하여 인근지역으로 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분 거리에 옥천IC가 소재하여 경부고속도로로 진출입이 가능함. - 유치권신고인 주식회사 신흥종합건설이 공사대금 521,000,000원을 위하여 유치권이 있다고 2026. 3. 13. 신고(성립 여부는 불분명)하였으며, 2026. 4. 9. 채권자의 유치권 배제 신청 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 삼양로2길 5
| 단지명 | 삼양로2길 5 | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양로2길 5 | 대지면적 | 586㎡ (177.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 62.03㎡ (18.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.6% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2020-11-23 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 옥천군 관할 등기소 (영동지원) | 영동지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 옥천군세무서 | 옥천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 옥천읍 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양로2길 5 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,800만원 | 1억 3,776만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,776만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,800만원 | 1억 3,608만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,608만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,800만원 | 1억 3,440만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,440만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,800만원 | 1억 3,272만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,272만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,300만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,195만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,573만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,618만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,485만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,402만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 23장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10121 | 다세대·연립 | 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 184 선진하이빌 에이동 4층401호 | 2026.04.21 | 1억 4,400만원 | 1억 212만원 | 70.9% | 매각 |
| 2025타경10126 | 단독·다가구 | 충청북도 옥천군 군서면 성왕로 830-7 | 2026.06.30 | 7억 1,105만원 | 4억 5,720만원 | 64.3% | 매각 |