2025타경52334
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 봉두리 510 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외 건물 매각 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 1. 농지취득자격증명 제출요(매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 경우 매수신청보증금을 몰수함) 2. 제시외 건물(비닐하우스, 그늘막)은 매각에 포함 |
| 토지면적 | 1,623㎡ (491.0평) | 건물면적 | 685㎡ (207.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 166,047,000원 | 최저가격 | (45%)74,389,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,623,300원 | 청구금액 | 74,291,520원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.01 | (100%)166,047,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (70%)116,233,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.31 | (56%)92,986,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.26 | (45%)74,389,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 소라면 봉두리 510 | 대 | 1,623㎡ (491.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 소라면 봉두리 510 | 답 | 685㎡ (207.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 매각 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 1. 농지취득자격증명 제출요(매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 경우 매수신청보증금을 몰수함) 2. 제시외 건물(비닐하우스, 그늘막)은 매각에 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,623㎡ (491.0평) 건물: 685㎡ (207.2평) | 166,047,000원 | |||
전라남도 여수시 소라면 봉두리 소재 봉두2리사무소 남측 근거리에 소재하고, 주위는 순수농경지대입니다. 간선도로 접근성 무난합니다. 부정형이고 자체 지반은 평지이나 주위는 완경지대입니다. 지적상 맹지이나 현황은 성격 미상의 소폭의 농로를 이용하여 출입합니다. 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다. 소유자 확인 필요 철파이프 2중구조 연동형 비닐하우스 1개동 등이 소재합니다(건물개황도 참조) 공부상 지목은 답이나 현 대부분 비닐하우스 부지이고, 지적경계는 지적측량이 수반되어야 합니다. 임대내역 미상입니다.
제시외 건물 매각 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 1. 농지취득자격증명 제출요(매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 경우 매수신청보증금을 몰수함) 2. 제시외 건물(비닐하우스, 그늘막)은 매각에 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-03 | 근저당 | 여OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 74,291,520원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
제시외 건물 매각 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 1. 농지취득자격증명 제출요(매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 경우 매수신청보증금을 몰수함) 2. 제시외 건물(비닐하우스, 그늘막)은 매각에 포함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 소라면 봉두리 510 | 대지면적 | 1,623㎡ (491.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 685㎡ (207.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 42.2% |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소라면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 소라면 봉두리 510 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,604만원 | 1억 3,615만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,615만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,604만원 | 1억 3,449만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,449만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,604만원 | 1억 3,283만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,283만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,604만원 | 1억 3,117만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,117만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,719만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,601만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,820만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,101만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,608만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,915만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51268 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 소라면 봉두리 산433 | 2026.08.03 | 5억 5,505만원 | 1억 9,000만원 | 34.2% | 매각 |
| 2023타경2531 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 소라면 대포리 1346-12 | 2026.05.11 | 12억 5,185만원 | 3억 6,250만원 | 29% | 매각 |
| 2023타경2531 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 소라면 대포리 1346-12 | 2025.12.22 | 12억 5,185만원 | 6억 1,500만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경350 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 소라면 현천리 산77 | 2026.06.15 | 2,776만원 | 1,120만원 | 40.3% | 매각 |
| 2024타경59527 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 소라면 현천리 산130-3 | 2026.06.01 | 1억 246만원 | 1,380만원 | 13.5% | 매각 |
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