2025타경11107
유찰 4회2026.11.18 (133호 입찰법정)||
글자크기
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 640 [도로명] 울산광역시 울주군 천산로 182-7 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 |
| 토지면적 | 809㎡ (244.7평) | 건물면적 | 132.56㎡ (40.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 549,891,200원 | 최저가격 | (17%)92,420,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,242,000원 | 청구금액 | 2,221,868,126원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.30 | (34%)188,613,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.04 | (24%)132,029,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.14 | (24%)132,029,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.18 | (17%)92,420,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (107장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 울주군 서생면 640 | 대 (보전녹지지역) | 809㎡ (244.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 300,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 울주군 서생면 640 (울산광역시 울주군 천산로 182-7) | 일반철골구조 · (제1종근린생활시설) | 132.56㎡ (40.1평) | 일괄평가 (대장연면적 195.12㎡) | 일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 809㎡ (244.7평) 건물: 132.56㎡ (40.1평) | 549,891,200원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본 건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리 소재 '화산보건진료소' 남서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임. 본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임. 기호(1,6,8) : 부정형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 상업용 건부지임. 기호(3,10) : 부정형의 토지로서 자체 등고 대체로 평탄하며, 동물 및 식물관련시설 건 부지임. 기호(1,3,10) : 동측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로를 통해 출입 가능함. 기호(6,8) : 서측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함. 기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산
[참고사항]
일괄매각
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-05-17|배당요구종기일 : 2025.04.28
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-06-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 4 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 지급기한 4 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4만원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.05.17. 근저당권|청구/채권금액 : 2,221,868,126원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1997-11-06 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 0 | 2022-05-17 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 2,400,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:창원신협 | 2022.05.17 을(23) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 2,400,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:창원신협 소멸 |
| 0 | 2022-05-17 | 근저당권설정 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 2,400,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:창원신협 | 2022.05.17 을(23) 근저당권설정 케이씨유엔피엘대부(주) 2,400,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:창원신협 소멸 |
| 2 | 2022-05-17 | 근저당권 | 케OO | 2,400,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-05-17 | 지상권 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-05-02 | 근저당권설정 | 아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 말소 | 2023.05.02 을(25) 근저당권설정 아이비케이저축은행 600,000,000 소멸 |
| 1 | 2023-05-02 | 근저당권설정 | 아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 말소 | 2023.05.02 을(25) 근저당권설정 아이비케이저축은행 600,000,000 소멸 |
| 4 | 2023-05-02 | 근저당권 | (OOOOOOOOOOO | 600,000,000원 | 소멸 | - |
| 2 | 2023-07-07 | 가압류 | 장OO | 270,000,000원 | 2023즈합1016 | 2023.07.07 갑(13) 가압류 장OO 270,000,000 2023즈합1016 소멸 |
| 2 | 2023-07-07 | 가압류 | 장OO | 270,000,000원 | 2023즈합1016 | 2023.07.07 갑(13) 가압류 장OO 270,000,000 2023즈합1016 소멸 |
| 5 | 2023-07-07 | 가압류 | 장OO | 270,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2023-10-31 | 근저당권설정 | 황OO | 150,000,000원 | 말소 | 2023.10.31 을(26) 근저당권설정 황OO 150,000,000 소멸 |
| 3 | 2023-10-31 | 근저당권설정 | 황OO | 150,000,000원 | 말소 | 2023.10.31 을(26) 근저당권설정 황OO 150,000,000 소멸 |
| 4 | 2023-10-31 | 근저당권설정 | 최OO | 50,000,000원 | 말소 | 2023.10.31 을(27) 근저당권설정 최OO 50,000,000 소멸 |
| 4 | 2023-10-31 | 근저당권설정 | 최OO | 50,000,000원 | 말소 | 2023.10.31 을(27) 근저당권설정 최OO 50,000,000 소멸 |
| 6 | 2023-10-31 | 근저당권 | 황OO | 150,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-10-31 | 근저당권 | 최OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-11-28 | 가압류 | 울산신용보증재단 | 80,000,000원 | 2023카단14279 | 2023.11.28 갑(14) 가압류 울산신용보증재단 80,000,000 2023카단14279 소멸 |
| 5 | 2023-11-28 | 가압류 | 울산신용보증재단 | 80,000,000원 | 2023카단14279 | 2023.11.28 갑(14) 가압류 울산신용보증재단 80,000,000 2023카단14279 소멸 |
| 8 | 2023-11-28 | 가압류 | 울OO | 80,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-26 | 압류 | 울주군(울산광역시) | 2,023,122,615원 | 말소 | 2023.12.26 갑(15) 압류 울주군(울산광역시) 소멸 |
| 9 | 2023-12-26 | 압류 | 울OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-02-03 | 임의경매 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-03 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 2,221,868,126원 | 2025타경11107 | 2025.02.03 갑(18) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 2,221,868,126 2025타경11107 소멸 |
| 7 | 2025-02-03 | 임의경매 | 케이씨유엔피엘대부(주) | 2,221,868,126원 | 2025타경11107 | 2025.02.03 갑(18) 임의경매 케이씨유엔피엘대부(주) 청구금액 2,221,868,126 2025타경11107 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 울주군 서생면 640 | 대지면적 | 809㎡ (244.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 195.12㎡ (59.0평) | 건축면적 | 148.31㎡ (44.9평) | 건폐율 / 용적률 | 18.3% / 24.1% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2021-09-17 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울주군 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울주군세무서 | 울주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서생면 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 울주군 서생면 640 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 4,989만원 | 4억 5,091만원 | 82% | 6.2명 | 4억 5,091만원 |
| 최근 3개월 | 5억 4,989만원 | 4억 4,541만원 | 81% | 5.8명 | 4억 4,541만원 |
| 최근 6개월 | 5억 4,989만원 | 4억 3,991만원 | 80% | 5.4명 | 4억 3,991만원 |
| 최근 12개월 | 5억 4,989만원 | 4억 3,441만원 | 79% | 5.1명 | 4억 3,441만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 9,920만원
최저매각가 대비 +1,428만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.64점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수53.92점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 25건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
9,242만원
- 예상 대출액
- 4,621만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,522만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
9,981만원
- 예상 대출액
- 5,988만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,902만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 720만원
- 예상 대출액
- 6,968만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,670만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 25건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 126장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 25건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 62.85%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경5283 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 장안읍 219-9 | 2026.06.01 | 25억 4,723만원 | 16억 99만원 | 62.9% | 진행중 |
| 2024타경5283 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 장안읍 219-3 | 2026.06.01 | 25억 4,723만원 | 16억 99만원 | 62.9% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
