2025타경51238
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 [도로명] 서울특별시 은평구 은평로13길 5-6 (응암동, 연송에버빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 토지면적 | 280.6㎡ (84.9평) | 건물면적 | 73.85㎡ (22.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 360,000,000원 | 최저가격 | (80%)288,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)28,800,000원 | 청구금액 | 306,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.09.01 | (100%)360,000,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.06 | (80%)288,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.10 | (80%)288,000,000원 | 01 |
| 11회 | 2026.11.10 | (64%)230,400,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 | 대 (준주거지역) | 280.6㎡ (84.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,474,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 (서울특별시 은평구 은평로13길 5-6 (응암동, 연송에버빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 73.85㎡ (22.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 280.6㎡ (84.9평) 건물: 73.85㎡ (22.3평) | 360,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층건내 제5층 제501호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임. 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임. 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음. 2필지 일단의 세장형의 토지로서, '다세대주택(8세대) 및 근린생활시설(2호)' 부지로 이용중임. 북측 및 남측으로 포장도로와 각각 접하고 있음. 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '응암1동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 '역촌역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임. 2008년 1월 사용승인된
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-06 확정: 2021-09-13 배당: 2025-06-19 | 보: 3억 600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-10-06 확정: 2021-09-13 배당: 2025-06-19 | 보: 3억 600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-06 확정: 2021-09-13 배당: 2025-06-19 | 보: 3억 600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 9억 1,800만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-10-21 | 소유권 | 공OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-11-30 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-02-07 | 가압류 | 오OO | 26,369,071원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-04-06 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-10-19 | 임차권설정 | 이OO | 306,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-18 | 압류 | 영OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-03-29 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-04-08 | 압류 | 은OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-09-11 | 가압류 | 주OO | 10,000,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-04-09 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 | 대지면적 | 280.6㎡ (84.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 73.85㎡ (22.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 26.3% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 응암동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 6,000만원 | 2억 9,520만원 | 82% | 6.2명 | 2억 9,520만원 |
| 최근 3개월 | 3억 6,000만원 | 2억 9,160만원 | 81% | 5.8명 | 2억 9,160만원 |
| 최근 6개월 | 3억 6,000만원 | 2억 8,800만원 | 80% | 5.4명 | 2억 8,800만원 |
| 최근 12개월 | 3억 6,000만원 | 2억 8,440만원 | 79% | 5.1명 | 2억 8,440만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 41점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,400만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,516만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,662만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,583만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,715만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,860만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 39장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경58592 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 은평로10길 7-17 (응암동, 계산 늘 푸른마을(나)) | 2026.05.26 | 2억 5,500만원 | 1억 6,533만원 | 64.8% | 매각 |
| 2025타경51720 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 은평로21가길 11-2 (녹번동) | 2026.08.04 | 12억 5,814만원 | 8억 5,920만원 | 68.3% | 매각 |
| 2025타경52254 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 녹번로3가길 15 (녹번동) | 2026.10.13 | 16억 2,515만원 | 6억 7,677만원 | 41.6% | 매각 |
| 2025타경52160 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 연서로16길 24-2 (역촌동) | 2026.10.13 | 10억 2,988만원 | 4억 3,001만원 | 41.8% | 매각 |
| 2023타경2714 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 응암로22길 13-10 (응암동) | 2026.07.21 | 2억 2,909만원 | 7,810만원 | 34.1% | 매각 |
| 2025타경51739 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 통일로 745-9 (대조동) | 2026.08.25 | 11억 4,305만원 | 6억 2,351만원 | 54.5% | 매각 |
| 2024타경55593 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 통일로 545 (홍은동, 진성위메이드) | 2026.06.30 | 2억 4,400만원 | 1억 9,530만원 | 80% | 매각 |
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