2026타경50229
유찰 1회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 여수시 신덕2길 61-20 (신덕동) [도로명] 전라남도 여수시 신덕2길 61-20 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | 2026.02.19 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각 2.제시외 건물 포함 3.부속건물 시멘트벽돌조슬래브지붕 단층 화장실은 공부상 5.46㎡이나 현황은 10㎡임(실측면적으로 평가함) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 40.02㎡ (12.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 윤OO |
| 감정가격 | 58,330,520원 | 최저가격 | (100%)58,330,520원 | 채무자 | 윤OO |
| 입찰보증금 | (10%)5,833,052원 | 청구금액 | 34,397,260원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.08.24 | (100%)58,330,520원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 여수시 신덕2길 61-20 (신덕동) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 여수시 신덕2길 61-20 (신덕동) (전라남도 여수시 신덕2길 61-20) | 벽돌구조 | 40.02㎡ (12.1평) | 일괄평가 (대장연면적 45.48㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각 2.제시외 건물 포함 3.부속건물 시멘트벽돌조슬래브지붕 단층 화장실은 공부상 5.46㎡이나 현황은 10㎡임(실측면적으로 평가함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 40.02㎡ (12.1평) | 58,330,520원 | |||
시멘트벽돌조 스레이트지붕 단층 주택 건으로, 외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 목재창호 및 샷시 등임. 기호 2-나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 화장실(현 화장실 및 창고) 건으로, 외
본건은 전라남도 여수시 신덕동 소재「신덕마을」내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림, 해안가 등이 소재하는 해안 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 자루형의 단독주택 건부지임. 본건 남측으로 포장도로가 개설되어 있음. 토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 「지적 및 건물개황도」참조. -- ㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건은 본건과 인접필지(447-2번지)와 통행가능하도록 연결되어 있으니 업무진행시 참고하시기 바람(사진대장 참조). 기호 2-가)는
일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각 2.제시외 건물 포함 3.부속건물 시멘트벽돌조슬래브지붕 단층 화장실은 공부상 5.46㎡이나 현황은 10㎡임(실측면적으로 평가함)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2012-02-22 | 근저당권 | 여OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2026-02-19 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 34,397,260원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 1.일괄매각 2.제시외 건물 포함 3.부속건물 시멘트벽돌조슬래브지붕 단층 화장실은 공부상 5.46㎡이나 현황은 10㎡임(실측면적으로 평가함)
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 윤OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 윤OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 여수시 신덕2길 61-20 (신덕동) | 대지면적 | 166㎡ (50.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 45.48㎡ (13.8평) | 건축면적 | 45.48㎡ (13.8평) | 건폐율 / 용적률 | 27.4% / 27.4% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1993-02-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신덕2길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 여수시 신덕2길 61-20 (신덕동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,833만원 | 4,783만원 | 82% | 6.2명 | 4,783만원 |
| 최근 3개월 | 5,833만원 | 4,724만원 | 81% | 5.8명 | 4,724만원 |
| 최근 6개월 | 5,833만원 | 4,666만원 | 80% | 5.4명 | 4,666만원 |
| 최근 12개월 | 5,833만원 | 4,608만원 | 79% | 5.1명 | 4,608만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,916만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,780만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,779만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,389만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,398만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,242만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51589 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 학동1길 12-9 (학동) | 2026.11.23 | 14억 1,919만원 | 6억 2,100만원 | 43.8% | 매각 |
| 2024타경52519 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 동령현3길 16 (연등동) | 2026.11.16 | 3,100만원 | 712만원 | 23% | 진행중 |
| 2025타경52148 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 국동14길 49 (국동) | 2026.10.12 | 2억 6,296만원 | 1억 2,002만원 | 45.6% | 매각 |
| 2026타경50267 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 관문4길 3 (관문동) | 2026.09.28 | 2억 2,199만원 | 1억 3,090만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경51680 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 화산4길 85-26 (화장동) | 2026.08.31 | 17억 3,591만원 | 5억 4,010만원 | 31.1% | 매각 |
| 2025타경52295 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 돌산읍 진두해안길 11 | 2026.08.03 | 10억 9,851만원 | 6억 2,130만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경50299 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 여수시 군자길 57-47 (군자동) | 2026.08.03 | 3,470만원 | 666만원 | 19.2% | 매각 |