2025타경31451
유찰 4회제시외건물포함유치권신고| 소재지 | 경상남도 진주시 남강로 465 (신안동) [도로명] 경상남도 진주시 남강로 465 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 숙박시설 | 접수/개시결정 | 2025.12.02 | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물 및 공작물(감정서상 기호ㄱ~ㄹ, a)매각 포함. -심지현으로 부터 2026.02.23.자 유치권 신고(하자 보수 공사비용등 금33,057,000원)가 있으나 그 성립여부는 불분명. |
| 토지면적 | 455.9㎡ (137.9평) | 건물면적 | 177.76㎡ (53.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,817,299,900원 | 최저가격 | (24%)436,334,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)43,633,400원 | 청구금액 | 2,032,331,070원 | 채권자 | 대OOOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.15 | (100%)1,817,299,900원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (70%)1,272,110,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.23 | (24%)436,334,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 남강로 465 (신안동) | 대 (제2종일반주거지역) | 455.9㎡ (137.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,171,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 남강로 465 (신안동) (경상남도 진주시 남강로 465) | 철근콘크리트구조 · (여관) | 177.76㎡ (53.8평) | 일괄평가 (대장연면적 483.46㎡) | -일괄매각. 제시외 건물 및 공작물(감정서상 기호ㄱ~ㄹ, a)매각 포함. -심지현으로 부터 2026.02.23.자 유치권 신고(하자 보수 공사비용등 금33,057,000원)가 있으나 그 성립여부는 불분명. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 455.9㎡ (137.9평) 건물: 177.76㎡ (53.8평) | 1,817,299,900원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상3층건으로서, (사용승인일 : 1986.09.13 이나 리모델링 후 사용중) 외 벽 : 복합판넬, 와장석재, 페인틍 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등 마감,
대상물건은 경상남도 진주시 신안동 소재 '신안초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 대상물건은 세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 대상물건 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로 및 서측으로 폭 3m 내외의 골목도로와 각각 접합니다. 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한 구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 없습니다. 없습니다. 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다. 대상물건 기호 2)는
-일괄매각. 제시외 건물 및 공작물(감정서상 기호ㄱ~ㄹ, a)매각 포함. -심지현으로 부터 2026.02.23.자 유치권 신고(하자 보수 공사비용등 금33,057,000원)가 있으나 그 성립여부는 불분명.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심OO 대항력 없음 | 주거 / 진주워너비호텔 | 전입: 2023-02-08 확정: - 배당: - | 보: 8,000만원 월: 3,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-09-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 8,000만원 월: 3,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-10 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-12-02 | 경매개시결정(신청채권) | 대OOOOOOOOOO | 2,032,331,070원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물 및 공작물(감정서상 기호ㄱ~ㄹ, a)매각 포함. -심지현으로 부터 2026.02.23.자 유치권 신고(하자 보수 공사비용등 금33,057,000원)가 있으나 그 성립여부는 불분명.
당사자 내역
| 채권자 | 대OOOOOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 남강로 465 (신안동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 483.46㎡ (146.2평) | 건축면적 | 177.76㎡ (53.8평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 여관 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1986-09-13 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남강로 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 남강로 465 (신안동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 18억 1,729만원 | 14억 9,018만원 | 82% | 6.2명 | 14억 9,018만원 |
| 최근 3개월 | 18억 1,729만원 | 14억 7,201만원 | 81% | 5.8명 | 14억 7,201만원 |
| 최근 6개월 | 18억 1,729만원 | 14억 5,383만원 | 80% | 5.4명 | 14억 5,383만원 |
| 최근 12개월 | 18억 1,729만원 | 14억 3,566만원 | 79% | 5.1명 | 14억 3,566만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 1,816만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,096만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 8,274만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 167만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 2,899만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,071만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경5027 | 근린상가 | 경상남도 진주시 신평공원길69번길 6 (평거동) | 2026.05.11 | 3억 8,690만원 | 2억 6,000만원 | 67.2% | 진행중 |
| 2025타경618 | 근린상가 | 경상남도 진주시 진양호로293번길 16-24 (신안동) | 2026.09.14 | 13억 837만원 | 5억 1,400만원 | 39.3% | 매각 |
| 2025타경1063 | 근린상가 | 경상남도 진주시 순환로573번길 9 (평거동) | 2026.08.31 | 9억 8,164만원 | 3억 4,030만원 | 34.7% | 매각 |
| 2024타경4512 | 근린상가 | 경상남도 진주시 진주대로920번길 5-4 (칠암동) | 2026.04.27 | 21억 2,854만원 | 8억 900만원 | 38% | 매각 |
| 2025타경30886 | 근린상가 | 경상남도 진주시 논개길 41-1 (동성동) | 2026.08.03 | 2억 8,028만원 | 1억 5,010만원 | 53.6% | 매각 |
| 2025타경724 | 근린상가 | 경상남도 진주시 동성동 212-11 골든튤립남강 9층901호 | 2026.07.27 | 1억 8,000만원 | 6,400만원 | 35.6% | 매각 |
| 2024타경1742 | 근린상가 | 경상남도 진주시 칠암동 490-8 엠코아빌딩 | 2026.11.09 | 14억 7,600만원 | 2억 1,230만원 | 14.4% | 진행중 |
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