2024타경3831
유찰 2회지분매각| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) [도로명] 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 259㎡ (78.3평) | 건물면적 | 43.61㎡ (13.2평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 515,000,000원 | 최저가격 | (64%)329,600,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)32,960,000원 | 낙찰가격 | 368,300,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.07 | (100%)515,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.09 | (80%)412,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.14 | (64%)329,600,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.27 | (64%)329,600,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 대 (제2종일반주거지역) | 259㎡ (78.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,190,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) (서울특별시 중랑구 상봉로20길 26) | 철근콘크리트구조 | 43.61㎡ (13.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 259㎡ (78.3평) 건물: 43.61㎡ (13.2평) | 515,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 중 2층 201호,202호,3층 301호,302호,4층 401호,402호,5층 501호,502호,6층 601호(합 9개호수) 로서 외벽:석재 마감. 내벽:석재 내장타일 마감. 창호:하이샷시 창임 2022.09.27일자로 사용승인되고, 2층 201호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등 202호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등 3층 301호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등 302호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등 4층 401호:방3,주방겸식당,욕실겸화장실2,거실,발코니,현관등 4
본건은 서울 중랑구 망우동 소재 '혜원여자중학교' 서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,단독주택,아파트,각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 기타 / 6층601호 | 전입: 2023-01-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 3층301호 | 전입: 2023-01-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 3층302호 | 전입: 2023-01-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 / 4층402호 | 전입: 2023-02-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 4층401호 | 전입: 2023-02-08 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 1,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 2층201호 | 전입: 2023-04-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 / 2층202호 | 전입: 2024-01-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 / 5층501호 | 전입: 2024-03-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 민OO 대항력 없음 | 기타 / 5층502호 | 전입: 2024-03-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 5,000만원 월: 1,100,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-02 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 4,098,571,132원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 대지면적 | 259㎡ (78.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 43.61㎡ (13.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 16.8% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중랑구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중랑구세무서 | 중랑구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상봉로20길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 1,500만원 | 4억 2,230만원 | 82% | 6.2명 | 4억 2,230만원 |
| 최근 3개월 | 5억 1,500만원 | 4억 1,715만원 | 81% | 5.8명 | 4억 1,715만원 |
| 최근 6개월 | 5억 1,500만원 | 4억 1,200만원 | 80% | 5.4명 | 4억 1,200만원 |
| 최근 12개월 | 5억 1,500만원 | 4억 685만원 | 79% | 5.1명 | 4억 685만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,480만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,642만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,358만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,430만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 4,851만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,602만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경3831 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 2026.08.19 | 5억 1,500만원 | 3억 7,055만원 | 72% | 매각 |
| 2024타경3831 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 2026.07.14 | 5억 1,500만원 | 3억 6,830만원 | 71.5% | 매각 |
| 2024타경116881 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3 (망우동, 더한울) | 2026.07.14 | 6억 500만원 | 4억 770만원 | 67.4% | 매각 |
| 2025타경12525 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 겸재로61길 34 (망우동, 금호빌리지) | 2026.06.09 | 2억 2,000만원 | 1억 7,630만원 | 80.1% | 매각 |
| 2025타경13601 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 용마산로99길 31-11 (망우동, 경일리치빌) | 2026.07.21 | 2억 5,800만원 | 1억 7,601만원 | 68.2% | 매각 |
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