2025타경580
유찰 4회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 전라남도 광양시 도촌1길 20 (광영동) | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지분매각,특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한), 제시외 건물 매각 제외, 경계측량 필요 1. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사불가) 2. 공부상 '임야'이나, 현황은 '일부 전 및 도로)'임 3. 제시외 건물(폐가) 매각 제외 4. 타지상의 건물이 일부 걸쳐 소재하는 바, 경계측량 필요 |
| 토지면적 | 1,350㎡ (408.4평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 88,200,000원 | 최저가격 | (23%)20,231,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,023,100원 | 청구금액 | 99,218,500원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.18 | (45%)39,514,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.18 | (36%)31,611,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.12 | (29%)25,289,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.23 | (23%)20,231,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 광양시 도촌1길 20 (광영동) | 임야 (제2종일반주거지역) | 1,350㎡ (408.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 70,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 광양시 도촌1길 20 (광영동) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각,특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한), 제시외 건물 매각 제외, 경계측량 필요 1. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사불가) 2. 공부상 '임야'이나, 현황은 '일부 전 및 도로)'임 3. 제시외 건물(폐가) 매각 제외 4. 타지상의 건물이 일부 걸쳐 소재하는 바, 경계측량 필요 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,350㎡ (408.4평) 건물: - | 88,200,000원 | |||
본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 '도촌마을' 북측 인근에 위치하며, 주변은 자연림 및 단독주택, 농경지 등이 소재하는 시가지주변 농경지대로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 부정형 완경사로서, 전 및 자연림임. 남동측 및 남서측에 소폭의 포장도로가 통과함. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. -- 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '전 및 자연림'임. - 본건 토지 지상에 지상건물(폐가)이 소재하나 경제적가치가 희박한 것으로 판단하여 평가제외하였으니 경매진행시 참조하시기 바람. - 본건 토지 경계부분에 타지상(광영동 산9-19)의 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 추정되나 정확한
지분매각,특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한), 제시외 건물 매각 제외, 경계측량 필요 1. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사불가) 2. 공부상 '임야'이나, 현황은 '일부 전 및 도로)'임 3. 제시외 건물(폐가) 매각 제외 4. 타지상의 건물이 일부 걸쳐 소재하는 바, 경계측량 필요
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 | 1983-08-10 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 1990-05-01 | 소유권 | 진OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 1991-09-30 | 소유권 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2001-05-31 | 가압류 | 이OO | 10,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-11-14 | 소유권 | 배OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-08-18 | 강제경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
지분매각,특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한), 제시외 건물 매각 제외, 경계측량 필요 1. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권 행사불가) 2. 공부상 '임야'이나, 현황은 '일부 전 및 도로)'임 3. 제시외 건물(폐가) 매각 제외 4. 타지상의 건물이 일부 걸쳐 소재하는 바, 경계측량 필요
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 광양시 도촌1길 20 (광영동) | 대지면적 | 1,350㎡ (408.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광양시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광양시세무서 | 광양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도촌1길 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 광양시 도촌1길 20 (광영동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,820만원 | 7,232만원 | 82% | 6.2명 | 7,232만원 |
| 최근 3개월 | 8,820만원 | 7,144만원 | 81% | 5.8명 | 7,144만원 |
| 최근 6개월 | 8,820만원 | 7,056만원 | 80% | 5.4명 | 7,056만원 |
| 최근 12개월 | 8,820만원 | 6,967만원 | 79% | 5.1명 | 6,967만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,011만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,833만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,310만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,698만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,525만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,647만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51331 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 광영동 431 | 2026.04.06 | 5,538만원 | 1,984만원 | 35.8% | 매각 |
| 2025타경51331 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 광영동 399-3 | 2026.05.18 | 2,270만원 | 1,355만원 | 59.7% | 유찰 |
| 2025타경51331 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 광영동 산38-2 | 2026.04.06 | 1억 7,648만원 | 6,325만원 | 35.8% | 매각 |
| 2024타경5261 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 마동 산64-5 | 2026.07.27 | 4억 5,558만원 | 8,360만원 | 18.4% | 매각 |
| 2025타경446 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 진월면 진정리 934-2 | 2026.07.27 | 1억 43만원 | 5,957만원 | 59.3% | 매각 |
| 2025타경52108 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 태인동 1648-7 | 2026.08.10 | 6,655만원 | 2,391만원 | 35.9% | 매각 |
| 2025타경50992 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 옥곡면 장동리 195-1 | 2026.08.10 | 1,755만원 | 206만원 | 11.7% | 매각 |
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