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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2024타경52586

유찰 10회지분매각
매각기일:2026.10.27 (별관 제122호 법정)|담당계:부천지원 경매3계 ((032)320-1133)|배당종기일:2025.01.20
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소재지
경기도 김포시 북변동 208 스타힐스
[도로명] 경기도 김포시 봉화로 157-13 (북변동,스타힐스)
경매구분매각물건 토지·건물 일괄매각
물건종류다세대접수/개시결정-매각물건토지·건물 일괄매각
토지면적528㎡ (159.7평)건물면적43.66㎡ (13.2평)소유자소유자 있음
감정가격252,000,000원최저가격
(3%)7,119,000원
채무자채무자 있음
입찰보증금
(10%)711,900원
청구금액209,000,000원채권자채권자 있음
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 1,297,000원/㎡
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1경기도 김포시 북변동 208 스타힐스대 (제1종일반주거지역)528㎡ (159.7평)토지·건물 일괄평가공시지가 1,297,000원/㎡매각포함
건물 2경기도 김포시 북변동 208 스타힐스 (경기도 김포시 봉화로 157-13 (북변동,스타힐스))철근콘크리트구조43.66㎡ (13.2평)토지·건물 일괄평가매각포함 (일괄매각)
총 감정가격 합계토지: 528㎡ (159.7평)
건물: 43.66㎡ (13.2평)
252,000,000원
[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 303호로서 ○외부마감: 미장스톤, 치장벽돌 및 드라이비트 마감 ○내부마감: 벽지 및 타일 마감 ○외부창호: PVC 새시 ○ 다세대주택으로 이용중임 ○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 ○ 난방설비 : 개별난방 도시가스 ○ 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임. ○ 서측으로 세로의 포장도로와 접함 ○ 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면

[현황 · 위치 및 주변환경]

○ 본건위치 경기도 김포시 북변동 소재 소재 "김포서초등학교" 남동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 재정비촉진지구내 주택지대임 ○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 보통임 -버스: 인근에 소재한 간선도로(중봉1로 등)변에 버스정류장 소재함 -전철: 북동측 근거리에 전철역(걸포북변역) 소재함

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2021-03-15|배당요구종기일 : 2025.01.20
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
구OO
대항력 있음
전부
전입: 2020-12-16
확정: 2020-12-03
배당: 2024-10-31
보: 2억 900만원
매수인 인수사항 없음
-
구OO
대항력 없음
주거
전입: 2020-12-16
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
계 (2건)-
보: 2억 900만원
인수총액 0원-
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2021.03.15.압류|청구/채권금액 : 209,000,000원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12020-12-14소유권박OO-소멸-
22021-03-15압류국-소멸기준-
32021-03-15약정/금지사항/환매특약--소멸-
42021-12-08가압류주OO5,224,000,000원소멸-
52022-06-27압류국-소멸-
62023-05-04임차권설정구OO209,000,000원소멸-
72023-12-13압류국-소멸-
82024-11-01강제경매구OO-소멸-
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■

주의사항 및 매각조건

특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.

■

당사자 내역

채권자채권자 있음채무자채무자 있음
소유자소유자 있음관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치경기도 김포시 북변동 208 스타힐스대지면적528㎡ (159.7평)
연면적43.66㎡ (13.2평)건축면적-건폐율 / 용적률- / 8.3%
주용도다세대주구조 / 층수철근콘크리트구조사용승인일자-
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소김포시 관할 등기소 (부천지원)부천지원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청중부/인천지방국세청경기도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서김포시세무서김포시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터북변동 행정복지센터(주민센터)경기도 김포시 북변동 208 스타힐스관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월2억 5,200만원2억 664만원82%6.2명2억 664만원
최근 3개월2억 5,200만원2억 412만원81%5.8명2억 412만원
최근 6개월2억 5,200만원2억 160만원80%5.4명2억 160만원
최근 12개월2억 5,200만원1억 9,908만원79%5.1명1억 9,908만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,993만원
최저매각가 대비 +28만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수61.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수71.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수63.494점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 496건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 81점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 항목 다수확인

등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 10회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
711만원
예상 대출액
355만원
필요 현금(실투자)
1,163만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
768만원
예상 대출액
461만원
필요 현금(실투자)
1,115만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
825만원
예상 대출액
536만원
필요 현금(실투자)
1,098만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 8건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 2건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문준비 완료

연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 14장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 97.2% 하락, 유찰 10회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

  2. 2

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.

  3. 3

    비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.

    근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

  4. 4

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 10건 분석
평균 낙찰가율 57.53%
최고 70.5% · 최저 40.6%
50%100%평균64%07/0871%05/2761%08/2669%06/1665%04/2241%10/0742%08/1965%07/0861%08/1948%08/19
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경33251다세대·연립경기도 김포시 봉화로 157-13 (북변동)2026.07.082억 3,000만원1억 4,697만원63.9%매각
2025타경34047다세대·연립경기도 김포시 중봉로58번길 34 (감정동, 더포인트)2026.05.271억 8,800만원1억 3,250만원70.5%매각
2025타경34992다세대·연립경기도 김포시 감정로 22 (감정동)2026.08.261억 8,300만원1억 1,126만원60.8%매각
2024타경50610다세대·연립경기도 김포시 봉화로 59-7 (사우동)2026.06.162억 2,500만원1억 5,626만원69.4%매각
2025타경32138다세대·연립경기도 김포시 봉화로51번길 32-1 (사우동, 울루물루타운하우스)2026.04.221억 7,700만원1억 1,505만원65%매각
2025타경35108다세대·연립경기도 김포시 봉화로51번길 32-2 (사우동, 울루물루타운하우스)2026.10.072억 2,500만원9,133만원40.6%매각
2025타경34883다세대·연립경기도 김포시 봉화로51번길 32-2 (사우동, 울루물루타운하우스)2026.08.191억 8,700만원7,833만원41.9%매각

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