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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2025타경33805

유찰 9회지분매각
매각기일:2026.10.22 (별관 제122호 법정)|담당계:부천지원 경매4계 ((032)320-1134(구내:1134))|배당종기일:2025.09.04
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소재지
경기도 김포시 통진읍 도이곶로 2-20
[도로명] 경기도 김포시 도이곶로 2-20 (2동)
경매구분부동산강제경매
물건종류다세대(빌라)접수/개시결정-매각물건토지·건물 일괄매각
토지면적1,579㎡ (477.6평)건물면적54.23㎡ (16.4평)소유자이OO
감정가격177,000,000원최저가격
(4%)7,143,000원
채무자이OO
입찰보증금
(10%)714,300원
청구금액151,000,000원채권자금융기관/신청채권자
■

매각 물건 현황

감정기관 : 그OOOOOOOOO OOO · 개별공시지가(2026) : 376,800원/㎡ / 사용승인·보존 : 2018-07-09
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1경기도 김포시 통진읍 도이곶로 2-20대 (자연녹지지역)1,579㎡ (477.6평)토지·건물 일괄평가공시지가 376,800원/㎡매각포함
건물 2경기도 김포시 통진읍 도이곶로 2-20 (경기도 김포시 도이곶로 2-20 (2동))철근콘크리트구조 · (공동주택)54.23㎡ (16.4평)토지·건물 일괄평가매각포함 (일괄매각)
총 감정가격 합계토지: 1,579㎡ (477.6평)
건물: 54.23㎡ (16.4평)
177,000,000원
[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 다세대주택으로 이용중임. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음. 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임. 본건 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접함. 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>임. 임대관계는 미상임.

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 '마송초등학교' 북동측 근거리에 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지, 공장 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2025-06-20|배당요구종기일 : 2025.09.04
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
이OO
대항력 있음
전부
전입: 2023-08-17
확정: 2021-08-03
배당: -
보: 1억 8,100만원
매수인 인수사항 없음
-
박OO
대항력 없음
주거
전입: 2024-04-08
확정: -
배당: -
보: 200만원
월: 500,000원
매수인 인수사항 없음
-
박OO
대항력 있음
주거
전입: 2024-04-08
확정: -
배당: -
보: 200만원
월: 500,000원
매수인 인수사항 없음
-
계 (3건)-
보: 1억 8,500만원
월: 1,000,000원
인수총액 0원-
■

등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2025.6.20.경매개시결정|청구/채권금액 : 151,000,000원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12021-08-17소유권이OO-소멸-
22023-08-21임차권설정이OO181,000,000원인수-
32025-06-20강제경매이OO-소멸기준-
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■

주의사항 및 매각조건

특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.

■

당사자 내역

채권자금융기관/신청채권자채무자이OO
소유자이OO관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

단지 정보 — 도이곶로 2-20

[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗
단지명도이곶로 2-20총 세대수8세대동 수-건설사-
총 주차대수-세대당 주차-난방 방식개별난방난방 연료도시가스
최저/최고층지상 4층관리사무소-충전시설완속/급속 충전소 구비면적 유형공급/전용 다양
교육시설인근 초·중·고 도보 통학권편의/공원단지 인근 상권 및 근린공원 인접
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치경기도 김포시 통진읍 도이곶로 2-20대지면적1,579㎡ (477.6평)
연면적54.23㎡ (16.4평)건축면적-건폐율 / 용적률- / 3.4%
주용도공동주택주구조 / 층수철근콘크리트구조사용승인일자2018-07-09
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소김포시 관할 등기소 (부천지원)부천지원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청중부/인천지방국세청경기도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서김포시세무서김포시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터통진읍 행정복지센터(주민센터)경기도 김포시 통진읍 도이곶로 2-20관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월1억 7,700만원1억 4,514만원82%6.2명1억 4,514만원
최근 3개월1억 7,700만원1억 4,337만원81%5.8명1억 4,337만원
최근 6개월1억 7,700만원1억 4,160만원80%5.4명1억 4,160만원
최근 12개월1억 7,700만원1억 3,983만원79%5.1명1억 3,983만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2,102만원
최저매각가 대비 +19만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수43.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수65.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수48.54점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 496건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 78점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상
임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 9회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
714만원
예상 대출액
357만원
필요 현금(실투자)
1,165만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
771만원
예상 대출액
462만원
필요 현금(실투자)
1,117만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
828만원
예상 대출액
538만원
필요 현금(실투자)
1,099만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 3건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 3건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 11장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 96.0% 하락, 유찰 9회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.

  2. 2

    비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.

    근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

  3. 3

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

  4. 4

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 8건 분석
평균 낙찰가율 58.28%
최고 100% · 최저 27.9%
50%100%평균28%08/27100%06/1867%04/2151%04/2134%07/0771%06/1859%04/2956%08/26
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경2878다세대·연립경기도 김포시 통진읍 김포대로2053번길 302026.08.272억 800만원5,811만원27.9%매각
2025타경4201다세대·연립경기도 김포시 통진읍 흥신로254번길 782026.06.181억 2,600만원1억 2,600만원100%매각
2025타경34129다세대·연립경기도 김포시 통진읍 흥신로254번길 54 (지음채)2026.04.211억 3,000만원8,765만원67.4%매각
2025타경2601다세대·연립경기도 김포시 통진읍 흥신로254번길 10-24 (블루하임)2026.04.211억 8,900만원9,611만원50.9%매각
2022타경35280다세대·연립경기도 김포시 통진읍 242-22026.07.0715억 1,074만원5억 2,010만원34.4%진행중
2025타경34567다세대·연립경기도 김포시 통진읍 조강로86번길 45-17 (해오름타운(107동))2026.06.181억 3,100만원9,353만원71.4%매각
2025타경33645다세대·연립경기도 김포시 통진읍 마송2로104번길 15 (하임빌리지 2차)2026.04.291억 5,500만원9,100만원58.7%매각

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    2026.11.03