2023타경3472
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 175 [도로명] 경상남도 창원시 마산회원구 감나무골길 247 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | 2023.11.23 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외수목 및 제시외건물 매각 포함. 목록1.은 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 보증금 몰수). 목록2.의 현황은 주택. 가축사육제한구역. |
| 토지면적 | 2,231㎡ (674.9평) | 건물면적 | 86.58㎡ (26.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 395,301,250원 | 최저가격 | (64%)252,993,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)25,299,300원 | 낙찰가격 | 276,350,000원 | 채권자 | 내OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.15 | (64%)252,993,000원 | 유찰 |
물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 175 | 과수원 (자연녹지지역) | 2,231㎡ (674.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 85,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 175 (경상남도 창원시 마산회원구 감나무골길 247) | 경량철골구조 · (창고시설) | 86.58㎡ (26.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외수목 및 제시외건물 매각 포함. 목록1.은 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 보증금 몰수). 목록2.의 현황은 주택. 가축사육제한구역. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,231㎡ (674.9평) 건물: 86.58㎡ (26.2평) | 395,301,250원 | |||
경량철골구조 판넬지붕 단층으로서, 외벽 : 사이딩판넬 등 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 샷시창호 입니다. "주택"으로 이용중 입니다. 제반 급배수 및 위생설비 등이 되어있습니다. 없습니다. 일련번호(2)는 의뢰목록상 창고시설로 용도가 표기되어 있으나
본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 소재 "감나무골마을" 남측인근에 위치하며, 인근은 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 완경사 내 부정형 토지로서, 과수원, 전 및 주택으로 이용중 입니다. 본건 서측 및 남측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접합니다. 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>. 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참고 바랍니다. 없습니다. 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다. 본건은
일괄매각. 제시외수목 및 제시외건물 매각 포함. 목록1.은 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 보증금 몰수). 목록2.의 현황은 주택. 가축사육제한구역.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-04-27 | 근저당권 | 배OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2023-11-23 | 경매개시결정(신청채권) | 내OOOOOOO | 167,669,546원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외수목 및 제시외건물 매각 포함. 목록1.은 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 보증금 몰수). 목록2.의 현황은 주택. 가축사육제한구역.
당사자 내역
| 채권자 | 내OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 175 | 대지면적 | 168.17㎡ (50.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 86.58㎡ (26.2평) | 건축면적 | 86.58㎡ (26.2평) | 건폐율 / 용적률 | 51.5% / 51.5% |
| 주용도 | 창고시설 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2004-06-01 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산회원구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 175 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 9,530만원 | 3억 2,414만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,414만원 |
| 최근 3개월 | 3억 9,530만원 | 3억 2,019만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,019만원 |
| 최근 6개월 | 3억 9,530만원 | 3억 1,624만원 | 80% | 5.4명 | 3억 1,624만원 |
| 최근 12개월 | 3억 9,530만원 | 3억 1,228만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,228만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 35점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,649만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,727만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,393만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,029만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,075만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,394만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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