2025타경495
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-7 (옥암동) [도로명] 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-7 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 벽체 구분 없이 하나의 상가(일용품 소매점)로 이용중임. |
| 토지면적 | 6,400㎡ (1936.0평) | 건물면적 | 26.62㎡ (8.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 557,000,000원 | 최저가격 | (29%)159,703,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,970,300원 | 청구금액 | 343,653,374원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.22 | (56%)311,920,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.03 | (45%)249,536,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (36%)199,629,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.09 | (29%)159,703,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-7 (옥암동) | 대 (일반상업지역) | 6,400㎡ (1936.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,270,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-7 (옥암동) (전라남도 목포시 남악1로52번길 31-7) | 철근콘크리트구조 · 지상3층 | 26.62㎡ (8.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 벽체 구분 없이 하나의 상가(일용품 소매점)로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,400㎡ (1936.0평) 건물: 26.62㎡ (8.1평) | 557,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제106호, 제107호로서, 외벽 : 석재, 드라이비트 등 마감 창호 : 새시창호임. 일련번호 가,나 : 소매점(일용품소매점)임. 건물 내 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음. 2필지 일단의 가각 정리된 가장형 평지로서, 상업용 건부지임. 북측, 북동측, 남서측으로 약 15M 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임. -- 임대관계 : 미
본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방법원목포지원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함. 일련번호 가,나 :
일괄매각. 벽체 구분 없이 하나의 상가(일용품 소매점)로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 본건전부 | 전입: 2021-10-05 확정: - 배당: 2025-09-30 | 보: 1,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 107호 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 / 106호 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3,000만원 월: 2,100,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-16 | 소유권 | (OOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-03-16 | 근저당권 | (OOOOOO | 424,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-03-21 | 근저당권 | 한OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-10-08 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-06 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-04 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-08-13 | 압류 | 목OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-09-10 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 벽체 구분 없이 하나의 상가(일용품 소매점)로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-7 (옥암동) | 대지면적 | 6,400㎡ (1936.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.62㎡ (8.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 목포시 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 목포시세무서 | 목포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남악1로52번길 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 목포시 남악1로52번길 31-7 (옥암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 5,700만원 | 4억 5,674만원 | 82% | 6.2명 | 4억 5,674만원 |
| 최근 3개월 | 5억 5,700만원 | 4억 5,117만원 | 81% | 5.8명 | 4억 5,117만원 |
| 최근 6개월 | 5억 5,700만원 | 4억 4,560만원 | 80% | 5.4명 | 4억 4,560만원 |
| 최근 12개월 | 5억 5,700만원 | 4억 4,003만원 | 79% | 5.1명 | 4억 4,003만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,985만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,960만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 348만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,888만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,041만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,487만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50918 | 근린상가 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 27 (옥암동) | 2026.06.22 | 6억 1,900만원 | 1억 7,801만원 | 28.8% | 매각 |
| 2025타경293 | 근린상가 | 전라남도 목포시 당가두로 20 (옥암동) | 2026.12.07 | 1억 8,700만원 | 6,705만원 | 35.9% | 진행중 |
| 2025타경293 | 근린상가 | 전라남도 목포시 당가두로 20 (옥암동) | 2026.10.26 | 1억 8,940만원 | 3,760만원 | 19.9% | 매각 |
| 2025타경292 | 근린상가 | 전라남도 목포시 당가두로 18 (옥암동) | 2026.08.31 | 1억 8,323만원 | 4,570만원 | 24.9% | 매각 |
| 2024타경54489 | 근린상가 | 전라남도 목포시 복산길 64 (옥암동) | 2026.06.22 | 10억 8,036만원 | 3억 9,010만원 | 36.1% | 매각 |
| 2025타경534 | 근린상가 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로 80 | 2026.09.21 | 3억 7,900만원 | 1억 8,000만원 | 47.5% | 매각 |
| 2022타경723 | 근린상가 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층301호 | 2026.09.14 | 4억 2,400만원 | 1억 6,370만원 | 38.6% | 매각 |
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