2025타경450
유찰 3회지분매각| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 [도로명] 전라남도 목포시 후광대로 110 (옥암동,디-타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 어라운드 네일 상호의 실사가 되어있으나 내부 공실임 |
| 토지면적 | 1,660㎡ (502.2평) | 건물면적 | 63.42㎡ (19.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 219,000,000원 | 최저가격 | (29%)62,792,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,279,200원 | 청구금액 | 626,168,318원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.09.28 | (87%)190,841,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (29%)62,792,000원 | 진행 |
| 8회 | 2026.11.16 | (19%)41,655,000원 | 진행 |
| 8회 | 2026.11.16 | (70%)152,673,000원 | 진행 |
물건 사진 (29장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 | 대 | 1,660㎡ (502.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 (전라남도 목포시 후광대로 110 (옥암동,디-타워)) | 철근콘크리트구조 · 지상10층 | 63.42㎡ (19.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 어라운드 네일 상호의 실사가 되어있으나 내부 공실임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,660㎡ (502.2평) 건물: 63.42㎡ (19.2평) | 219,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 중 제2층 제201호 외 4개호로서, 외벽 : 복합판넬 및 유리치장 마감 등, 내벽 : 각종 인테리어 치장 마감 등, 창호 : 새시창호임. 기호 1)-2) : 집합상가로서 '근린생활시설'임. 기호 3)~5) : 등기사항전부증명서상 독립된 집합상가이나 현황 각 호별 내부 경계벽 구분없 이 일체로 이용 중인 '일반음식점'임. 일반적인 위생설
본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '광주지방검찰청목포지청' 남측 인근에 위치하는 집합 상가(디-타워)내 제2층 제201호(기호 1), 제2층 제202호(기호 2), 제2층 제203호(기호 3), 제2층 제204호(기호 4), 제2층 제205호(기호 5)로서, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활 시설, 나지 등이 혼재되어 있는 택지개발지구로서, 주위환경은 무난시됨. 본건 1동의 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 정비된 간선도로망이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.
어라운드 네일 상호의 실사가 되어있으나 내부 공실임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-07-06 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-05-23 | 근저당권 | 케OO | 960,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2023-05-23 | 근저당권 | 목OO | 960,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-07-25 | 임의경매 | 목OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
어라운드 네일 상호의 실사가 되어있으나 내부 공실임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 | 대지면적 | 1,660㎡ (502.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 63.42㎡ (19.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.8% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 목포시 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 목포시세무서 | 목포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 옥암동 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 목포시 옥암동 1225-1 디-타워 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,900만원 | 1억 7,958만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,958만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,900만원 | 1억 7,739만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,739만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,900만원 | 1억 7,520만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,520만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,900만원 | 1억 7,301만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,301만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,139만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,008만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,068만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,587만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,734만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,429만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 17건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 71장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50918 | 근린상가 | 전라남도 목포시 남악1로52번길 27 (옥암동) | 2026.06.22 | 6억 1,900만원 | 1억 7,801만원 | 28.8% | 매각 |
| 2025타경293 | 근린상가 | 전라남도 목포시 당가두로 20 (옥암동) | 2026.12.07 | 1억 8,700만원 | 6,705만원 | 35.9% | 진행중 |
| 2025타경293 | 근린상가 | 전라남도 목포시 당가두로 20 (옥암동) | 2026.10.26 | 1억 8,940만원 | 3,760만원 | 19.9% | 매각 |
| 2025타경292 | 근린상가 | 전라남도 목포시 당가두로 18 (옥암동) | 2026.08.31 | 1억 8,323만원 | 4,570만원 | 24.9% | 매각 |
| 2024타경54489 | 근린상가 | 전라남도 목포시 복산길 64 (옥암동) | 2026.06.22 | 10억 8,036만원 | 3억 9,010만원 | 36.1% | 매각 |
| 2025타경534 | 근린상가 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악3로 80 | 2026.09.21 | 3억 7,900만원 | 1억 8,000만원 | 47.5% | 매각 |
| 2022타경723 | 근린상가 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층301호 | 2026.09.14 | 4억 2,400만원 | 1억 6,370만원 | 38.6% | 매각 |
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