2024타경64054
유찰 13회지분매각| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로 60-1 (역촌동, 태양아트빌) [도로명] (역촌동,태양아트빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 토지면적 | 267.1㎡ (80.8평) | 건물면적 | 41.39㎡ (12.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 347,000,000원 | 최저가격 | (80%)277,600,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)27,760,000원 | 청구금액 | 386,833,287원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 11회 | 2026.07.21 | (11%)37,259,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.08.25 | (9%)29,807,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.09.29 | (100%)347,000,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.11.03 | (80%)277,600,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 은평구 역말로 60-1 (역촌동, 태양아트빌) | 대 (제2종일반주거지역) | 267.1㎡ (80.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,516,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 은평구 역말로 60-1 (역촌동, 태양아트빌) ((역촌동,태양아트빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · (공동주택) | 41.39㎡ (12.5평) | 일괄평가 (대장연면적 524.8㎡) | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 267.1㎡ (80.8평) 건물: 41.39㎡ (12.5평) | 347,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 5층건 중 제4층 제403호로서 2021.01.11 사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고, 거실과 방은 발코니확장형으로 확장시공됨. 마감구조는 외벽: 인조대리석 및 치장벽돌 노출쌓기.. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호: 칼라샷시창호 복층유리임. 다세대주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실2, 발코니 등)으로 이용됨. 위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설
본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 제2종일반 주거지역내 공동주택(다세대주택)으로 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입 가능하고, 북서측 인근에 지하철6호선 구산역이 위치하고,서측 인근의 연서로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 일반대중교통수단 이용사정은 무난함.
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-03-22 확정: 2021-03-15 배당: 2025-01-23 | 보: 3억 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 3억 5,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-04-01 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-04-01 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-05-01 | 임차권설정 | 허OO | 355,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2024-11-21 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2025-02-24 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (역촌동, 태양아트빌)
| 단지명 | (역촌동, 태양아트빌) | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 은평구 역말로 60-1 (역촌동, 태양아트빌) | 대지면적 | 262.5㎡ (79.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 524.8㎡ (158.8평) | 건축면적 | 157.35㎡ (47.6평) | 건폐율 / 용적률 | 59.9% / 199.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | 2021-01-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 은평구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 은평구세무서 | 은평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 역말로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 은평구 역말로 60-1 (역촌동, 태양아트빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,700만원 | 2억 8,454만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,454만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,700만원 | 2억 8,107만원 | 81% | 5.8명 | 2억 8,107만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,700만원 | 2억 7,760만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,760만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,700만원 | 2억 7,413만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,413만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
유찰 횟수가 13회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,880만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,985만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 7,988만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,122만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 931만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,424만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 13회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 13회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52017 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 역말로 157-4 (대조동, 그린하우스) | 2026.06.16 | 4억 1,000만원 | 3억 8,868만원 | 94.8% | 매각 |
| 2025타경51308 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 역말로9길 37-30 (대조동, 우민렉스빌) | 2026.06.16 | 3억원 | 2억 4,666만원 | 82.2% | 매각 |
| 2024타경53641 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 통일로71가길 6 (대조동, 초원그린빌) | 2026.05.26 | 2억 7,900만원 | 2억 7,999만원 | 100.4% | 매각 |
| 2025타경51306 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로20길 27 (대조동, 거장노블레스) | 2026.05.26 | 2억 4,970만원 | 2억 5,333만원 | 101.5% | 매각 |
| 2025타경51772 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로18가길 16-36 (대조동, 대조온세빌) | 2026.10.06 | 4억 8,800만원 | 3억 1,500만원 | 64.5% | 매각 |
| 2025타경51397 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 연서로16길 25-1 (역촌동, 다베로) | 2026.05.26 | 4억 2,000만원 | 3억 7,800만원 | 90% | 매각 |
| 2025타경50656 | 다세대·연립 | 서울특별시 은평구 역말로 85 (역촌동, 호림 리슈리안) | 2026.10.06 | 2억 7,700만원 | 2억 5,001만원 | 90.3% | 매각 |
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