2025타경2422
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로76길 17-12 (수유동, 하늘미소) [도로명] 서울특별시 강북구 삼양로76길 17-12 (수유동,하늘미소) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 661.3㎡ (200.0평) | 건물면적 | 51.95㎡ (15.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 323,000,000원 | 최저가격 | (26%)84,673,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,467,300원 | 청구금액 | 275,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.11 | (51%)165,376,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.08 | (41%)132,301,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.20 | (33%)105,841,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.24 | (26%)84,673,000원 | 진행 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 삼양로76길 17-12 (수유동, 하늘미소) | 대 · 도로 (제2종일반주거지역) | 661.3㎡ (200.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,156,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 삼양로76길 17-12 (수유동, 하늘미소) (서울특별시 강북구 삼양로76길 17-12 (수유동,하늘미소)) | 철근콘크리트구조 | 51.95㎡ (15.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 661.3㎡ (200.0평) 건물: 51.95㎡ (15.7평) | 323,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타일 붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등. 다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조> 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤. 9필 일단의 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임. 서측 및 북측으로 도로에 접함. 수유동 58-54 : 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관 한 법률}, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방 어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제
본건은 서울특별시 강북구 수유동 수유초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동 주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재함. 본건까지 차량출입 가능하고, 북서측으로 우이신설 경전철 화계역이, 인근에 노선버스 정류 장이 소재함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신OO 대항력 있음 | 102동303호전부 | 전입: 2020-12-09 확정: 2020-12-21 배당: 2025-07-16 | 보: 2억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 기타 / 102동303호 | 전입: 2020-12-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-12-09 확정: 2020-12-21 배당: 2025-07-16 | 보: 2억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-12-09 확정: 2020-12-21 배당: 2025-07-16 | 보: 2억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 8억 2,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-09 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-02-09 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2021-03-12 | 근저당권 | 이OO | 180,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2021-04-15 | 가압류 | 주OO | 220,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-07-08 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2022-06-07 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2023-04-14 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2023-04-14 | 공매공고 | - | - | 소멸 | - |
| 9 | 2023-05-17 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2023-11-17 | 임차권설정 | 신OO | 275,000,000원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-06-12 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2025-07-17 | 강제경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-10-24 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 삼양로76길 17-12 (수유동, 하늘미소) | 대지면적 | 661.3㎡ (200.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 51.95㎡ (15.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.9% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼양로76길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 삼양로76길 17-12 (수유동, 하늘미소) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 2,300만원 | 2억 6,486만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,486만원 |
| 최근 3개월 | 3억 2,300만원 | 2억 6,163만원 | 81% | 5.8명 | 2억 6,163만원 |
| 최근 6개월 | 3억 2,300만원 | 2억 5,840만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,840만원 |
| 최근 12개월 | 3억 2,300만원 | 2억 5,517만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,517만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,233만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,126만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,486만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,558만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,384만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,345만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 39장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경13610 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로76길 17-12 (수유동, 하늘미소) | 2026.06.16 | 4억 1,400만원 | 2억 9,291만원 | 70.8% | 매각 |
| 2025타경12166 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로74다길 28 (수유동, MK프라디움) | 2026.04.28 | 1억 8,200만원 | 1억 3,626만원 | 74.9% | 매각 |
| 2025타경11862 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로83길 11 (수유동, 신성젠트리스) | 2026.06.09 | 2억 6,000만원 | 1억 9,840만원 | 76.3% | 매각 |
| 2025타경11242 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로77길 36-8 (수유동, 동아쉐르빌) | 2026.05.07 | 3억 3,284만원 | 2억 3,112만원 | 69.4% | 매각 |
| 2025타경12303 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로77길 36-8 (수유동, 동아쉐르빌) | 2026.06.02 | 2억 3,500만원 | 1억 6,626만원 | 70.8% | 매각 |
| 2025타경12471 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로77길 36-8 (수유동, 동아쉐르빌) | 2026.06.02 | 2억 4,264만원 | 1억 2,410만원 | 51.1% | 매각 |
| 2025타경12726 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로71길 17-6 (수유동, 서현펠리스) | 2026.07.21 | 2억 9,100만원 | 7억 3,910만원 | 254% | 매각 |
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