2025타경52656
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) [도로명] 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동,리드스마트스퀘어지식산업센터) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임 |
| 토지면적 | 33,514.7㎡ (10138.2평) | 건물면적 | 29.67㎡ (9.0평) | 소유자 | 박O |
| 감정가격 | 220,000,000원 | 최저가격 | (17%)36,975,000원 | 채무자 | 박O |
| 입찰보증금 | (10%)3,697,500원 | 청구금액 | 442,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.16 | (100%)220,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.28 | (70%)154,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.09 | (49%)107,800,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.27 | (34%)75,460,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.19 | (17%)36,975,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 공장용지 (일반공업지역) | 33,514.7㎡ (10138.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,278,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) (경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동,리드스마트스퀘어지식산업센터)) | 프리케스트콘크리트구조 · 지상13층 · (공장) | 29.67㎡ (9.0평) | 일괄평가 (대장연면적 194365.06㎡) | 집합건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 33,514.7㎡ (10138.2평) 건물: 29.67㎡ (9.0평) | 220,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 1층 씨디-135호 외 1개호로서 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등. 내벽 : 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호임. 건축물대장상 근린생활시설임. 급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음. 대체로 사다리형 토지로서 공장,근린생활시설 등의 부지로 이용중임. 본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함. 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정
본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 '안산역' 남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경이 무난시됨. 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난시됨. 프리케스트콘크리트구조,
집합건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 알앤에이치코리아 대항력 없음 | 점포 / 리드스마트스퀘어지식산업센터 씨디- 135호 | 전입: 2025-01-13 확정: 2025-01-24 배당: - | 보: 500만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 리드스마트스퀘어지식산업센터제씨디136호 | 전입: 2025-06-02 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 골드컴퍼니 대항력 없음 | 점포 / 리드스마트스퀘어지식산업센터 제씨디 136호 | 전입: 2025-06-02 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1,500만원 월: 850,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-01-23 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-23 | 근저당권 | (OOOOOO | 540,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-20 | 임의경매 | 에OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
집합건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 박O |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박O | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 대지면적 | 33,514.7㎡ (10138.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 194,365.06㎡ (58795.4평) | 건축면적 | 26,082.09㎡ (7889.8평) | 건폐율 / 용적률 | 77.8% / 579.9% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 프리케스트콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 13층 | 사용승인일자 | 2020-09-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안산시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안산시세무서 | 안산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 단원구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,000만원 | 1억 8,040만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,040만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,820만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,820만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,600만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,000만원 | 1억 7,380만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,380만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,848만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,689만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,395만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,441만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,787만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,348만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경523 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 2026.09.17 | 2억 4,600만원 | 4,312만원 | 17.5% | 매각 |
| 2025타경523 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 2026.08.13 | 2억 4,600만원 | 6,012만원 | 24.4% | 매각 |
| 2025타경52343 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 2026.08.11 | 4억 7,800만원 | 1억 2,577만원 | 26.3% | 매각 |
| 2024타경5229 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 2026.08.25 | 3억 9,800만원 | 6,811만원 | 17.1% | 매각 |
| 2025타경52872 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 별망로 419 (목내동) | 2026.10.08 | 6억 4,900만원 | 2억 5,960만원 | 40% | 매각 |
| 2024타경65962 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 능길로 12 (신길동) | 2026.06.30 | 16억 3,380만원 | 12억 1,100만원 | 74.1% | 매각 |
| 2025타경935 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 선부광장1로 108 (선부동) | 2026.09.29 | 3,500만원 | 1,717만원 | 49.1% | 매각 |
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