2025타경30332
유찰 4회지분매각| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 353-9 | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.일괄매각, 지분매각(목록2: 공유자들의 우선매수권 행사는 제한됨) 2.목록1,2 : 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수) 3.목록1,2 : 지적 및 현황상 맹지임 4.목록1 : 인접지번(부동산표시목록 제2호 및 운산리 353-122)과 일부 경계 없이 사용 중임 5.목록2 : 인접지번(부동산표시목록 제1호 및 운산리 353-122, 123)과 일부 경계 없이 사용 중이며 지상에 인접지번(운산리 353-10)에 걸쳐 블럭조강판지붕 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 30,871,540원 | 최저가격 | (8%)2,542,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)254,200원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.27 | (24%)7,412,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.07 | (17%)5,188,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.19 | (12%)3,632,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.30 | (8%)2,542,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 353-9 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 353-9 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1.일괄매각, 지분매각(목록2: 공유자들의 우선매수권 행사는 제한됨) 2.목록1,2 : 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수) 3.목록1,2 : 지적 및 현황상 맹지임 4.목록1 : 인접지번(부동산표시목록 제2호 및 운산리 353-122)과 일부 경계 없이 사용 중임 5.목록2 : 인접지번(부동산표시목록 제1호 및 운산리 353-122, 123)과 일부 경계 없이 사용 중이며 지상에 인접지번(운산리 353-10)에 걸쳐 블럭조강판지붕 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 30,871,540원 | |||
대상토지는 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리에 소재하는 '운산문화마을' 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택 및 펜션, 전, 답 등의 농경지 등이 혼재하며, 근거리에 고사포해수욕장이 위치하는 해안가주변 농촌지역입니다. 대상토지 인근까지 차량 접근이 가능하고, 북서측 인근에 국도 30번이 위치하고 있어 인근 지역으로의 이동이 수월하며, 제반 교통상황은 등은 보통입니다. 기호 1, 2)는 사다리형 및 세장형의 토지로서, 조사일 현재 전(휴경지) 등의 상태입니다. 기호 1, 2)는 지적 및 현황상 맹지입니다. 기호 1, 2)는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. -- -- 임대관계 : 미상입니다. 기타 : --
1.일괄매각, 지분매각(목록2: 공유자들의 우선매수권 행사는 제한됨) 2.목록1,2 : 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수) 3.목록1,2 : 지적 및 현황상 맹지임 4.목록1 : 인접지번(부동산표시목록 제2호 및 운산리 353-122)과 일부 경계 없이 사용 중임 5.목록2 : 인접지번(부동산표시목록 제1호 및 운산리 353-122, 123)과 일부 경계 없이 사용 중이며 지상에 인접지번(운산리 353-10)에 걸쳐 블럭조강판지붕
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2015-07-17 확정: 2015-07-17 배당: 2015-07-17 | 보: 2,015만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2015-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2015-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,015만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2009-10-30 | 소유권이전 | 박OO | 90,000,000원 | 매매 거래가액:90,000,000원 | 2009.10.30 갑(5) 소유권이전 박OO 매매 거래가액:90,000,000원 |
| 0 | 2009-10-30 | 소유권이전 | 박OO | 90,000,000원 | 매매 거래가액:90,000,000원 | 2009.10.30 갑(5) 소유권이전 박OO 매매 거래가액:90,000,000원 |
| 1 | 2009-10-30 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2009-10-30 | 근저당권설정 | 새부안새마을금고 | 43,000,000원 | 말소기준등기 | 2009.10.30 을(3) 근저당권설정 새부안새마을금고 43,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2009-10-30 | 근저당권설정 | 새부안새마을금고 | 43,000,000원 | 말소기준등기 | 2009.10.30 을(3) 근저당권설정 새부안새마을금고 43,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2009-10-30 | 근저당권 | 새OO | 43,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2009-10-30 | 지상권 | 새OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-07-11 | 임의경매 | 안OO | - | 파산채무자박OO의파산관재인 2025타경30332 | 2025.07.11 갑(8) 임의경매 안OO 파산채무자박OO의파산관재인 2025타경30332 소멸 |
| 2 | 2025-07-11 | 임의경매 | 안OO | - | 파산채무자박OO의파산관재인 2025타경30332 | 2025.07.11 갑(8) 임의경매 안OO 파산채무자박OO의파산관재인 2025타경30332 소멸 |
| 4 | 2025-07-11 | 임의경매 | 파OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각, 지분매각(목록2: 공유자들의 우선매수권 행사는 제한됨) 2.목록1,2 : 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수) 3.목록1,2 : 지적 및 현황상 맹지임 4.목록1 : 인접지번(부동산표시목록 제2호 및 운산리 353-122)과 일부 경계 없이 사용 중임 5.목록2 : 인접지번(부동산표시목록 제1호 및 운산리 353-122, 123)과 일부 경계 없이 사용 중이며 지상에 인접지번(운산리 353-10)에 걸쳐 블럭조강판지붕
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 353-9 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부안군 관할 등기소 (정읍지원) | 정읍지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부안군세무서 | 부안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 변산면 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 353-9 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,087만원 | 2,531만원 | 82% | 6.2명 | 2,531만원 |
| 최근 3개월 | 3,087만원 | 2,500만원 | 81% | 5.8명 | 2,500만원 |
| 최근 6개월 | 3,087만원 | 2,469만원 | 80% | 5.4명 | 2,469만원 |
| 최근 12개월 | 3,087만원 | 2,438만원 | 79% | 5.1명 | 2,438만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 127만원
- 필요 현금(실투자)
- 929만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 164만원
- 필요 현금(실투자)
- 912만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 191만원
- 필요 현금(실투자)
- 906만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30268 | 토지·임야 | 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 261-18 | 2026.09.07 | 2,145만원 | 770만원 | 35.9% | 매각 |
| 2025타경355 | 토지·임야 | 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 188-2 | 2026.08.03 | 2,395만원 | 852만원 | 35.6% | 매각 |
| 2025타경30325 | 토지·임야 | 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 271-11 | 2026.10.19 | 7억 8,310만원 | 1억 4,110만원 | 18% | 매각 |
| 2025타경211 | 토지·임야 | 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 385-14 | 2026.06.15 | 3,169만원 | 1,611만원 | 50.8% | 매각 |
| 2025타경211 | 토지·임야 | 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 395 | 2026.09.07 | 4억 3,942만원 | 8,688만원 | 19.8% | 매각 |
| 2025타경30344 | 토지·임야 | 전북특별자치도 부안군 변산면 격포리 385-34 | 2026.05.11 | 2,592만원 | 900만원 | 34.7% | 매각 |
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