2025타경815 (2)
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 진삼로 1477-10 [도로명] 경상남도 사천시 진삼로 1477-10 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 781㎡ (236.3평) | 건물면적 | 62.37㎡ (18.9평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 221,000,000원 | 최저가격 | (70%)154,700,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)15,470,000원 | 청구금액 | 501,314,990원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.27 | (100%)221,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.08 | (70%)154,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.20 | (70%)154,700,000원 | 진행 |
물건 사진 (47장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 사천읍 진삼로 1477-10 | 대 (일반상업지역) | 781㎡ (236.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,216,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 사천읍 진삼로 1477-10 (경상남도 사천시 진삼로 1477-10) | 철근콘크리트구조 | 62.37㎡ (18.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 781㎡ (236.3평) 건물: 62.37㎡ (18.9평) | 221,000,000원 | |||
본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 '사천문화학교 곤양분교' 북서측, 사천시 사천읍 수석리 소재 ‘사천여자고등학교’ 북서측, 사천시 축동면 배춘리 소재 ‘배춘마을’ 북서측, 서측, 진주시 금산면 소재 ‘청천마을’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 기존주택지대, 번화가 상가지대, 순수경리정리지대, 국도변 상가지대, 마을주변 농경지대임. 본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 하고 있어 제반 교통상황은 보통임. 기호(1, 2) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 기호(4) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임. 기호(5) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거기타로 이용중임. 기호(7~10) 토지는 인접 완경사지대 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임. 본건 기호(1) 토
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신OO 대항력 없음 | 1층104호(63㎡) | 전입: 2024-07-31 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-08-09 | 소유권 | 백OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-08-09 | 근저당권 | 사OO | 82,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-07-18 | 임의경매 | 사OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 사천읍 진삼로 1477-10 | 대지면적 | 781㎡ (236.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 62.37㎡ (18.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.0% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 사천읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 사천읍 진삼로 1477-10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,100만원 | 1억 8,122만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,122만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,100만원 | 1억 7,901만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,901만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,100만원 | 1억 7,680만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,680만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,100만원 | 1억 7,459만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,459만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,735만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,705만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 24만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,666만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,664만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,278만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 56장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30785 | 근린상가 | 경상남도 사천시 사천읍 역사동길 76 | 2026.08.03 | 38억 7,998만원 | 20억 5,647만원 | 53% | 매각 |
| 2023타경6474 | 근린상가 | 경상남도 사천시 사천읍 평화2길 41 | 2026.07.06 | 26억 4,104만원 | 12억원 | 45.4% | 변경 |
| 2025타경598 | 근린상가 | 경상남도 사천시 정동면 화암길 167-40 | 2026.09.07 | 8억 7,815만원 | 3억 131만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경3366 | 근린상가 | 경상남도 사천시 사남면 방지로 55 | 2026.09.07 | 1억 4,200만원 | 4,011만원 | 28.2% | 매각 |
| 2024타경39105 | 오피스텔 | 경상남도 사천시 사천읍 역사동길 72 | 2026.08.24 | 4,100만원 | 1,252만원 | 30.5% | 매각 |
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