2024타경558661
유찰 6회대지권미등기| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 [도로명] [집합건물 철근콘크리트구조 41.00㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.4.자) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 41㎡ (12.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 604,000,000원 | 최저가격 | (12%)71,060,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,106,000원 | 청구금액 | 820,401,133원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.25 | (24%)145,020,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.27 | (17%)101,514,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.27 | (12%)71,060,000원 | 매각 |
| 8회 | 2026.11.11 | (12%)71,060,000원 | 진행 |
물건 사진 (16장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 ([집합건물 철근콘크리트구조 41.00㎡]) | 철근콘크리트구조 · 지상18층 | 41㎡ (12.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.4.자) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 41㎡ (12.4평) | 604,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철골)콘크리트지붕 18층 건 내 제2층 제208호 외 1개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임. 본건은 기호1,2 건축물대장상 용도는 "판매시설"임. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기 등이 구비 되어있음. 경서3구역도시개발지구 내 25블록 2로트 환지예정지도 상 사다리형으로 "업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지"로 이용중임. 본건 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접함. 토지 미정리됨. 없 음. 임대관계는 미상임.
본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천아시아드주경기장" 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 오피스텔 신축공사 중으로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.4.자)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-07-26 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-07-26 | 근저당권 | (OOOOOO | 948,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-12-15 | 가압류 | 중OO | 21,342,902원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-03 | 임의경매 | 더OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.4.자)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 41㎡ (12.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 18층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 경서동 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 400만원 | 4억 9,528만원 | 82% | 6.2명 | 4억 9,528만원 |
| 최근 3개월 | 6억 400만원 | 4억 8,924만원 | 81% | 5.8명 | 4억 8,924만원 |
| 최근 6개월 | 6억 400만원 | 4억 8,320만원 | 80% | 5.4명 | 4억 8,320만원 |
| 최근 12개월 | 6억 400만원 | 4억 7,716만원 | 79% | 5.1명 | 4억 7,716만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,553만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,431만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,604만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,954만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,357만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,775만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경576959 | 오피스텔 | 인천광역시 서해구 경중로 20 (경서동) | 2026.10.02 | 1억 1,600만원 | 6,301만원 | 54.3% | 변경 |
| 2024타경8739 | 오피스텔 | 인천광역시 서해구 경중로 20 (경서동) | 2026.07.30 | 1억 9,300만원 | 7,732만원 | 40.1% | 매각 |
| 2025타경503651 | 오피스텔 | 인천광역시 서해구 경중로 20 (경서동) | 2026.06.30 | 9,400만원 | 5,812만원 | 61.8% | 매각 |
| 2024타경576959 | 오피스텔 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 | 2026.10.02 | 1억 1,600만원 | 6,301만원 | 54.3% | 매각 |
| 2025타경512432 | 오피스텔 | 인천광역시 서해구 청라라임로 85 (청라동, 청라린스트라우스) | 2026.06.24 | 2억 4,100만원 | 1억 8,000만원 | 74.7% | 매각 |
| 2025타경1335 | 오피스텔 | 인천광역시 서해구 청라커낼로 300 (청라동, 청라센트럴에일린의뜰) | 2026.07.27 | 2억 7,800만원 | 2억 1,100만원 | 75.9% | 매각 |
| 2026타경500394 | 오피스텔 | 인천광역시 서해구 중봉대로612번길 16 (청라동) | 2026.09.01 | 1억 1,800만원 | 6,976만원 | 59.1% | 매각 |
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