2024타경92083
유찰 7회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 16 (석우동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2024.10.15 | 매각물건 | 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함 |
| 토지면적 | 2,012.6㎡ (608.8평) | 건물면적 | 24.9㎡ (7.5평) | 소유자 | 안OO |
| 감정가격 | 90,000,000원 | 최저가격 | (8%)7,412,000원 | 채무자 | 안OO |
| 입찰보증금 | (10%)741,200원 | 청구금액 | 92,000,000원 | 채권자 | 고OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.04 | (100%)90,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.06 | (70%)63,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.11 | (49%)44,100,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.15 | (34%)30,870,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.11 | (8%)7,412,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 16 (석우동) | 대 (근린상업지역) | 2,012.6㎡ (608.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,259,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 16 (석우동) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 24.9㎡ (7.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,012.6㎡ (608.8평) 건물: 24.9㎡ (7.5평) | 90,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하3층, 지상15층 건중 제4층 제410호로서, (사용승인일: 2011.11.22) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감임. 창호 : 샷시 창호등임. 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임. 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비등이 구비되어 있음. 대체로 사다리형, 평지의 토지로서, 오피스텔 및 판매시설의 건부지로 이용중임. 북서측으로 노폭 약 25미터, 북동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접함. 근린상업지역 , 지구단위계획구역(동탄(1)지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공장, 공공시설, 오피스텔등이 혼재함. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고OO 대항력 없음 | 주거 / 410호 | 전입: 2021-11-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-03 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-10-15 | 경매개시결정(신청채권) | 고OO | 92,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함
당사자 내역
| 채권자 | 고OO | 채무자 | 안OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 안OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 16 (석우동) | 대지면적 | 2,012.6㎡ (608.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 24.9㎡ (7.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.2% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2011-11-22 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동탄구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 16 (석우동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,000만원 | 7,380만원 | 82% | 6.2명 | 7,380만원 |
| 최근 3개월 | 9,000만원 | 7,290만원 | 81% | 5.8명 | 7,290만원 |
| 최근 6개월 | 9,000만원 | 7,200만원 | 80% | 5.4명 | 7,200만원 |
| 최근 12개월 | 9,000만원 | 7,110만원 | 79% | 5.1명 | 7,110만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 370만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,178만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 480만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,129만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 558만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,110만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경54946 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 8 (석우동) | 2026.07.15 | 9,200만원 | 7,047만원 | 76.6% | 매각 |
| 2025타경57227 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 8 (석우동) | 2026.07.10 | 7,100만원 | 6,971만원 | 98.2% | 매각 |
| 2024타경88831 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 큰재봉길 23-4 (석우동) | 2026.07.21 | 9,000만원 | 254만원 | 2.8% | 매각 |
| 2025타경56105 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 큰재봉길 23-11 (석우동) | 2026.07.13 | 1억 7,100만원 | 1억 3,222만원 | 77.3% | 매각 |
| 2025타경54807 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 삼성1로 144-9 (석우동) | 2026.08.26 | 7,900만원 | 2,709만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경54396 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 585 (영천동, 힐스테이트 동탄역) | 2026.10.16 | 2억 4,300만원 | 2억 2,078만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경56526 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 585 (영천동, 힐스테이트 동탄역) | 2026.06.05 | 1억 4,600만원 | 9,050만원 | 62% | 매각 |
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