2025타경102219
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) [도로명] 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동,아르떼빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 228㎡ (69.0평) | 건물면적 | 16.41㎡ (5.0평) | 소유자 | 서OO |
| 감정가격 | 279,000,000원 | 최저가격 | (51%)142,848,000원 | 채무자 | 서OO |
| 입찰보증금 | (10%)14,284,800원 | 청구금액 | 324,314,109원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.04.22 | (51%)142,848,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.27 | (41%)114,278,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.01 | (33%)91,422,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.18 | (51%)142,848,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) | 대 (제1종일반주거지역) | 228㎡ (69.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,817,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) (서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동,아르떼빌)) | 철근콘크리트구조 | 16.41㎡ (5.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 228㎡ (69.0평) 건물: 16.41㎡ (5.0평) | 279,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021-06-10) 외 벽 : 석재타일 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임. 다세대주택으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 '내부구조도' 참조바람.) 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비, 보안설비(공동현관 등) 등이 설치되어 있음. 세장형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 노폭 약 6m 도로에 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 마을버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재하는 등 교통여건 양호함.
임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-01-15 | (압류) | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 324,314,109원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 서OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 서OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) | 대지면적 | 228㎡ (69.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.41㎡ (5.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.2% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 인헌길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,878만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,878만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,599만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,599만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,320만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,320만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,900만원 | 2억 2,041만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,041만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,142만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,099만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,256만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,140만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 770만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,781만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102703 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 (봉천동, 아르떼빌) | 2026.09.09 | 1억 3,900만원 | 1억 1,717만원 | 84.3% | 매각 |
| 2025타경102474 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 남현12길 38 (남현동, 우현빌리지) | 2026.07.02 | 3억원 | 2억 6,432만원 | 88.1% | 매각 |
| 2025타경103691 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 남부순환로256다길 38 (남현동, 그린숲) | 2026.10.06 | 4억 3,700만원 | 3억 3,484만원 | 76.6% | 매각 |
| 2025타경102913 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8 (남현동, 남광센트빌) | 2026.10.20 | 3억 7,900만원 | 2억 4,888만원 | 65.7% | 매각 |
| 2025타경103333 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8 (남현동, 남광센트빌) | 2026.09.15 | 4억 3,000만원 | 3억 5,100만원 | 81.6% | 매각 |
| 2025타경103558 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8 (남현동, 남광센트빌) | 2026.09.08 | 3억 3,700만원 | 2억 7,027만원 | 80.2% | 매각 |
| 2025타경102830 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8 (남현동, 남광센트빌) | 2026.09.01 | 4억 2,500만원 | 3억 4,153만원 | 80.4% | 매각 |
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