2025타경12106
유찰 7회지분매각| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 [도로명] 경상남도 양산시 부산대학로 126 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본 건 건물의 건축물대장상 대지면적은 816.62㎡이나, 토지대장상 면적 및 등기사항증명서 중 대지권의 목적인 토지의 표시상 면적은 816.6㎡이므로 응찰시 별도 확인 요함. |
| 토지면적 | 816.6㎡ (247.0평) | 건물면적 | 509.77㎡ (154.2평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,740,000,000원 | 최저가격 | (8%)143,296,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)14,329,600원 | 청구금액 | 2,880,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.10 | (49%)852,600,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.15 | (34%)596,820,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.19 | (24%)417,774,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.12.08 | (8%)143,296,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 | 대 (일반상업지역) | 816.6㎡ (247.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,965,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 (경상남도 양산시 부산대학로 126) | 철근콘크리트구조 · 지상11층 · (제2종근린생활시설) | 509.77㎡ (154.2평) | 일괄평가 (대장연면적 7609.53㎡) | 본 건 건물의 건축물대장상 대지면적은 816.62㎡이나, 토지대장상 면적 및 등기사항증명서 중 대지권의 목적인 토지의 표시상 면적은 816.6㎡이므로 응찰시 별도 확인 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 816.6㎡ (247.0평) 건물: 509.77㎡ (154.2평) | 1,740,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건물내 제7층 제701호 제8층 제801호로서 외벽: 외장타일 붙임 마감 등 내벽: 대리석 붙임 마감 및 인테리어 마감 등 창호: 페어글라스창임. 기호(1,2) : 근린생활시설로 이용중임. 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 본건 가로망 상태 보통시 됨. 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임대관계:미상임. 기타사항:본건의 대지면적은
본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '부산대양산캠퍼스역' 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 주거나지, 상업시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임. 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통시 됨.
본 건 건물의 건축물대장상 대지면적은 816.62㎡이나, 토지대장상 면적 및 등기사항증명서 중 대지권의 목적인 토지의 표시상 면적은 816.6㎡이므로 응찰시 별도 확인 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 일루아타워7층8층1,015㎡ | 전입: 2021-03-10 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 3,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 7층8층9층10층1699.62㎡ | 전입: 2021-08-27 확정: - 배당: - | 보: 5억원 월: 10,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 암OO 대항력 있음 | 7-8층1163.62㎡ | 전입: 2024-04-29 확정: - 배당: - | 보: 2,500만원 월: 4,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 5억 5,500만원 월: 17,400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-28 | 소유권 | (OOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-06-28 | 근저당권 | (OOOOOOO | 2,880,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-07-09 | 임의경매 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-07-21 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-24 | 가압류 | (OOOOOO | 3,121,688원 | 소멸 | - |
| 6 | 2026-01-09 | 압류 | 양OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
본 건 건물의 건축물대장상 대지면적은 816.62㎡이나, 토지대장상 면적 및 등기사항증명서 중 대지권의 목적인 토지의 표시상 면적은 816.6㎡이므로 응찰시 별도 확인 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 | 대지면적 | 816.62㎡ (247.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 7,609.53㎡ (2301.9평) | 건축면적 | 586.57㎡ (177.4평) | 건폐율 / 용적률 | 71.8% / 931.8% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상 11층 | 사용승인일자 | 2016-06-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양산시 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양산시세무서 | 양산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 물금읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 17억 4,000만원 | 14억 2,680만원 | 82% | 6.2명 | 14억 2,680만원 |
| 최근 3개월 | 17억 4,000만원 | 14억 940만원 | 81% | 5.8명 | 14억 940만원 |
| 최근 6개월 | 17억 4,000만원 | 13억 9,200만원 | 80% | 5.4명 | 13억 9,200만원 |
| 최근 12개월 | 17억 4,000만원 | 13억 7,460만원 | 79% | 5.1명 | 13억 7,460만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,164만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,122만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,285만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,160만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 804만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,800만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6061 | 근린상가 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 150 | 2026.08.25 | 1억 9,000만원 | 5,669만원 | 29.8% | 매각 |
| 2024타경9282 | 근린상가 | 경상남도 양산시 물금읍 야리4길 13 | 2026.07.21 | 3억 8,048만원 | 9,799만원 | 25.8% | 매각 |
| 2024타경9282 | 근린상가 | 경상남도 양산시 물금읍 야리4길 13 | 2026.05.12 | 1억 8,885만원 | 7,299만원 | 38.7% | 매각 |
| 2024타경1998 | 근린상가 | 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 | 2026.05.06 | 8억 2,000만원 | 5,118만원 | 6.2% | 매각 |
| 2025타경350 | 근린상가 | 경상남도 양산시 물금읍 야리로 127 | 2026.09.22 | 8억 200만원 | 6,759만원 | 8.4% | 매각 |
| 2025타경10050 | 근린상가 | 경상남도 양산시 물금읍 야리로 127 | 2026.07.21 | 2억 4,300만원 | 8,530만원 | 35.1% | 매각 |
| 2025타경1225 | 근린상가 | 경상남도 양산시 물금읍 야리로 129 | 2026.12.08 | 2억 9,400만원 | 7,101만원 | 24.2% | 진행중 |
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