2022타경54440
유찰 3회재매각지분매각| 소재지 | 서울특별시 강동구 성안로25길 21 (천호동, 성우스타팰리스) [도로명] 서울특별시 강동구 성안로25길 00021-00000 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용중인 것으로 추정됨 재매각임.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 494㎡ (149.4평) | 건물면적 | 42.2㎡ (12.8평) | 소유자 | 한OO |
| 감정가격 | 334,000,000원 | 최저가격 | (5%)18,362,000원 | 채무자 | 한OO |
| 입찰보증금 | (10%)3,672,400원 | 청구금액 | 255,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.11.09 | (5%)18,362,000원 | 03 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 성안로25길 21 (천호동, 성우스타팰리스) | 대 (준주거지역) | 494㎡ (149.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,233,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 성안로25길 21 (천호동, 성우스타팰리스) (서울특별시 강동구 성안로25길 00021-00000) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 42.2㎡ (12.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용중인 것으로 추정됨 재매각임.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 494㎡ (149.4평) 건물: 42.2㎡ (12.8평) | 334,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제3층 제303호로서 (사용승인일 : 2019.05.03) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 시스템창호 및 하이샷시임. 본건은 건축물현황도 상 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있으나 현황 주거용으로 이용중인것으로 추정됨. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있는 것으로 추정됨. 기호1)은 부정형 토지로서, 다세대주택.업무시설.제1종근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건은 북측으로 노폭 약 8미터
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(업무시설(오피스텔)) 성우스타팰리스 제3층 제303호로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "강동역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.
건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용중인 것으로 추정됨 재매각임.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2019-10-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-21 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 255,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용중인 것으로 추정됨 재매각임.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 한OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 한OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (천호동, 성우스타팰리스)
| 단지명 | (천호동, 성우스타팰리스) | 총 세대수 | 20세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 10층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 성안로25길 21 (천호동, 성우스타팰리스) | 대지면적 | 494㎡ (149.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 42.2㎡ (12.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.5% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-05-03 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성안로25길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 성안로25길 21 (천호동, 성우스타팰리스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 3,400만원 | 2억 7,388만원 | 82% | 6.2명 | 2억 7,388만원 |
| 최근 3개월 | 3억 3,400만원 | 2억 7,054만원 | 81% | 5.8명 | 2억 7,054만원 |
| 최근 6개월 | 3억 3,400만원 | 2억 6,720만원 | 80% | 5.4명 | 2억 6,720만원 |
| 최근 12개월 | 3억 3,400만원 | 2억 6,386만원 | 79% | 5.1명 | 2억 6,386만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 100점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.5%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 918만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,738만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,189만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,615만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,384만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,568만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 94.5% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51198 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 성안로25길 29 (천호동) | 2026.08.10 | 2억 4,200만원 | 1억 7,881만원 | 73.9% | 매각 |
| 2025타경51458 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 성안로 160 (길동) | 2026.09.07 | 1억 2,000만원 | 8,388만원 | 69.9% | 매각 |
| 2025타경320 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 33 (천호동) | 2026.08.10 | 3억 1,400만원 | 2억 3,244만원 | 74% | 매각 |
| 2025타경51047 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 23 (천호동) | 2026.07.20 | 1억 7,400만원 | 1억 7,000만원 | 97.7% | 매각 |
| 2025타경51154 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 23 (천호동) | 2026.07.20 | 1억 5,300만원 | 1억 3,851만원 | 90.5% | 매각 |
| 2025타경51277 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 진황도로29길 23 (천호동) | 2026.06.08 | 1억 5,700만원 | 1억 4,500만원 | 92.4% | 매각 |
| 2024타경63905 | 오피스텔 | 서울특별시 강동구 진황도로27길 23 (천호동) | 2026.08.24 | 2억 1,500만원 | 1억 6,363만원 | 76.1% | 매각 |
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