2024타경108408
유찰 15회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 [도로명] 서울특별시 강북구 도봉로71가길 00016-00000 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물대장상 건축과-11013호(2017.10.12.)에 따라 위반건축물 표기[지상3층 근린생활시설을 주거용(원룸주택)으로 사용]되어 있어 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될수 있으므로 매수신청인들의 주의를 요함. |
| 토지면적 | 727.3㎡ (220.0평) | 건물면적 | 31.26㎡ (9.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 151,000,000원 | 최저가격 | (4%)6,640,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)664,000원 | 청구금액 | 130,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 14회 | 2026.09.01 | (5%)8,300,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.10.13 | (4%)6,640,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.11.10 | (4%)6,640,000원 | 03 |
| 16회 | 2026.11.10 | (4%)5,312,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 | 대 (일반상업지역) | 727.3㎡ (220.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,808,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 (서울특별시 강북구 도봉로71가길 00016-00000) | 철근콘크리트구조 | 31.26㎡ (9.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 집합건축물대장상 건축과-11013호(2017.10.12.)에 따라 위반건축물 표기[지상3층 근린생활시설을 주거용(원룸주택)으로 사용]되어 있어 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될수 있으므로 매수신청인들의 주의를 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 727.3㎡ (220.0평) 건물: 31.26㎡ (9.5평) | 151,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건물내 제3층 제302호로서 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 비닐시트마감 창호 : 하이샷시 창호마감임. 본건 하이시티 제3층 제302호는 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 현황 주거용 투룸주택으로 이용중임.(후첨"내부구조도"참조) 도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배
본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하는 하이시티(현황:주거용 원룸주택) 제3층 제302호(전유면적 31.26㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 금융기관, 숙박시설, 수유시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장, 근거리에 미아역(4호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.
집합건축물대장상 건축과-11013호(2017.10.12.)에 따라 위반건축물 표기[지상3층 근린생활시설을 주거용(원룸주택)으로 사용]되어 있어 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될수 있으므로 매수신청인들의 주의를 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 명OO 대항력 있음 | 302호 | 전입: 2019-03-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 명OO 대항력 없음 | 기타 / 302호 | 전입: 2019-03-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-10-02 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-04-17 | 근저당권 | 박OO | 130,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-09-28 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2021-04-02 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2022-04-12 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-03-09 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2023-09-27 | 가압류 | 서OO | 13,066,551원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-05-13 | 강제경매 | 명OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
집합건축물대장상 건축과-11013호(2017.10.12.)에 따라 위반건축물 표기[지상3층 근린생활시설을 주거용(원룸주택)으로 사용]되어 있어 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될수 있으므로 매수신청인들의 주의를 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 | 대지면적 | 727.3㎡ (220.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 31.26㎡ (9.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.3% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수유동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,100만원 | 1억 2,382만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,382만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,100만원 | 1억 2,231만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,231만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,100만원 | 1억 2,080만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,080만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,100만원 | 1억 1,929만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,929만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 95.6%입니다.
유찰 횟수가 15회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 332만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,139만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 430만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,094만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 500만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,078만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 95.6% 하락, 유찰 15회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 95.6%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경106214 | 근린상가 | 서울특별시 강북구 도봉로 261 (수유동, 삼호아파트, 수유프라자) | 2026.08.19 | 2억 1,520만원 | 1,195만원 | 5.6% | 매각 |
| 2025타경12404 | 근린상가 | 서울특별시 도봉구 우이천로24길 40 (쌍문동, 한원 힐트리움 아파트) | 2026.05.12 | 4억 400만원 | 2억 9,500만원 | 73% | 매각 |
| 2025타경12996 | 근린상가 | 서울특별시 강북구 월계로3길 24 (미아동) | 2026.05.12 | 23억 9,836만원 | 12억 8,920만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경1870 | 근린상가 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동, 에드가쌍문) | 2026.06.16 | 7억 8,400만원 | 2억 5,755만원 | 32.9% | 매각 |
| 2025타경13183 | 근린상가 | 서울특별시 도봉구 도봉로 596 (창동) | 2026.10.07 | 10억 9,500만원 | 3억 2,000만원 | 29.2% | 매각 |
| 2025타경13044 | 근린상가 | 서울특별시 성북구 동소문로29길 28-3 (돈암동) | 2026.10.13 | 8억 8,200만원 | 4억 2,068만원 | 47.7% | 매각 |
| 2023타경108371 | 근린상가 | 서울특별시 노원구 마들로 111 (월계동, 월계미륭아파트,월계삼호아파트) | 2026.07.07 | 12억 5,198만원 | 10억 8,700만원 | 86.8% | 변경 |
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