2024타경108408
유찰 15회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16 (수유동, 수유역 하이 시티) [도로명] 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16 (수유동,하이시티) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물대장상 건축과-11013호(2017.10.12.)에 따라 위반건축물 표기[지상3층 근린생활시설을 주거용(원룸주택)으로 사용]되어 있어 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될수 있으므로 매수신청인들의 주의를 요함. |
| 토지면적 | 727.3㎡ (220.0평) | 건물면적 | 31.26㎡ (9.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 151,000,000원 | 최저가격 | (4%)5,312,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)531,200원 | 청구금액 | 130,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 10회 | 2026.04.14 | (13%)20,265,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.05.19 | (11%)16,212,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.06.23 | (9%)12,969,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.10 | (4%)5,312,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16 (수유동, 수유역 하이 시티) | 대 (일반상업지역) | 727.3㎡ (220.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,808,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16 (수유동, 수유역 하이 시티) (서울특별시 강북구 도봉로71가길 16 (수유동,하이시티)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 31.26㎡ (9.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 집합건축물대장상 건축과-11013호(2017.10.12.)에 따라 위반건축물 표기[지상3층 근린생활시설을 주거용(원룸주택)으로 사용]되어 있어 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될수 있으므로 매수신청인들의 주의를 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 727.3㎡ (220.0평) 건물: 31.26㎡ (9.5평) | 151,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건물내 제3층 제302호로서 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 비닐시트마감 창호 : 하이샷시 창호마감임. 본건 하이시티 제3층 제302호는 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)이나 현황 주거용 투룸주택으로 이용중임.(후첨"내부구조도"참조) 도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배
본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하는 하이시티(현황:주거용 원룸주택) 제3층 제302호(전유면적 31.26㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 금융기관, 숙박시설, 수유시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장, 근거리에 미아역(4호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.
집합건축물대장상 건축과-11013호(2017.10.12.)에 따라 위반건축물 표기[지상3층 근린생활시설을 주거용(원룸주택)으로 사용]되어 있어 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될수 있으므로 매수신청인들의 주의를 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 명OO 대항력 없음 | 기타 / 302호 | 전입: 2019-03-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-04-17 | 근저당권 | 박OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 130,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
집합건축물대장상 건축과-11013호(2017.10.12.)에 따라 위반건축물 표기[지상3층 근린생활시설을 주거용(원룸주택)으로 사용]되어 있어 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될수 있으므로 매수신청인들의 주의를 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 하이 시티)
| 단지명 | 하이 시티) | 총 세대수 | 144세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 12층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16 (수유동, 수유역 하이 시티) | 대지면적 | 727.3㎡ (220.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 31.26㎡ (9.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.3% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2014-09-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도봉로71가길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16 (수유동, 수유역 하이 시티) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,100만원 | 1억 2,382만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,382만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,100만원 | 1억 2,231만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,231만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,100만원 | 1억 2,080만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,080만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,100만원 | 1억 1,929만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,929만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
유찰 횟수가 15회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 265만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,071만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 344만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,035만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 400만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,022만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.5% 하락, 유찰 15회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경106214 | 근린상가 | 서울특별시 강북구 도봉로 261 (수유동, 삼호아파트, 수유프라자) | 2026.08.19 | 2억 1,520만원 | 1,195만원 | 5.6% | 매각 |
| 2025타경12404 | 근린상가 | 서울특별시 도봉구 우이천로24길 40 (쌍문동, 한원 힐트리움 아파트) | 2026.05.12 | 4억 400만원 | 2억 9,500만원 | 73% | 매각 |
| 2025타경12996 | 근린상가 | 서울특별시 강북구 월계로3길 24 (미아동) | 2026.05.12 | 23억 9,836만원 | 12억 8,920만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경1870 | 근린상가 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동, 에드가쌍문) | 2026.06.16 | 7억 8,400만원 | 2억 5,755만원 | 32.9% | 매각 |
| 2025타경13183 | 근린상가 | 서울특별시 도봉구 도봉로 596 (창동) | 2026.10.07 | 10억 9,500만원 | 3억 2,000만원 | 29.2% | 매각 |
| 2025타경13044 | 근린상가 | 서울특별시 성북구 동소문로29길 28-3 (돈암동) | 2026.10.13 | 8억 8,200만원 | 4억 2,068만원 | 47.7% | 매각 |
| 2023타경108371 | 근린상가 | 서울특별시 노원구 마들로 111 (월계동, 월계미륭아파트,월계삼호아파트) | 2026.07.07 | 12억 5,198만원 | 10억 8,700만원 | 86.8% | 변경 |
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