2025타경1349
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 254-4 [도로명] 경기도 화성시 왕림1길 74-6 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 676㎡ (204.5평) | 건물면적 | 88.5㎡ (26.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 113,000,000원 | 최저가격 | (24%)27,131,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,713,100원 | 청구금액 | 39,232,557원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.29 | (49%)55,370,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.06 | (34%)38,759,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.18 | (24%)27,131,000원 | 매각 |
| 6회 | 2026.10.28 | (24%)27,131,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 봉담읍 254-4 | 대 (자연녹지지역) | 676㎡ (204.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 333,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 봉담읍 254-4 (경기도 화성시 왕림1길 74-6) | 벽돌조 | 88.5㎡ (26.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 676㎡ (204.5평) 건물: 88.5㎡ (26.8평) | 113,000,000원 | |||
벽돌조 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 4층 401호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호 마감 다세대주택으로 이용중임. (별첨 '건축물현황도' 및 '내부구조도' 참조) 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 지상주차장설비 등을 갖춤. 평지의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임. 본건 단지 서측으로 외부공도와 연결됨 왕림리 254-4 :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
본건은 경기도 화성시 봉담읍 왕림리에 소재하는‘수원가톨릭대학교' 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 종교시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨. 본건 단지까지 차량 접근이 가능하고 남동측으로 국도43번이 위치하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임. 알,씨조 및
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-12-09 | 소유권 | 권OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-12-09 | 근저당권 | (OOOOOO | 59,400,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-20 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 봉담읍 254-4 | 대지면적 | 676㎡ (204.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 88.5㎡ (26.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 13.1% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 벽돌조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉담읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 봉담읍 254-4 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,300만원 | 9,266만원 | 82% | 6.2명 | 9,266만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,300만원 | 9,153만원 | 81% | 5.8명 | 9,153만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,300만원 | 9,040만원 | 80% | 5.4명 | 9,040만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,300만원 | 8,927만원 | 79% | 5.1명 | 8,927만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,356만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,186만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,758만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,004만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,045만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,936만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 29장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경56320 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 봉담읍 동화리 477-5 가동 5층501호 | 2026.08.10 | 3억 900만원 | 1억 5,500만원 | 50.2% | 매각 |
| 2023타경75715 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 봉담읍 동화리 449-4 2층201호 | 2026.02.09 | 24억 290만원 | 11억 5,000만원 | 47.9% | 매각 |
| 2025타경55602 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 효행로184번길 21 | 2026.09.08 | 1억 2,200만원 | 7,122만원 | 58.4% | 매각 |
| 2025타경1349 | 다세대·연립 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 왕림1길 74-2 (광성빌라) | 2026.10.28 | 1억 1,300만원 | 3,812만원 | 33.7% | 진행중 |
| 2025타경886 | 다세대·연립 | 경기도 수원시 권선구 고색동 404-3 예지행복빌1차 2층201호 | 2026.06.17 | 3억 4,800만원 | 2억 885만원 | 60% | 매각 |
| 2024타경103945 | 다세대·연립 | 경기도 수원시 권선구 노림로 10-6 (호매실동, 현대맨션빌라) | 2026.05.15 | 1억 5,300만원 | 1억 6,120만원 | 105.4% | 매각 |
| 2025타경54740 | 다세대·연립 | 경기도 수원시 권선구 고산로11번길 19-2 (고색동) | 2026.08.10 | 2억 800만원 | 1억 5,953만원 | 76.7% | 매각 |
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