2025타경102108
유찰 1회제시외건물포함2026.11.18 (제4별관제211호법정(2층))||
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| 소재지 | 서울특별시 관악구 인헌21길 38-6 (봉천동) [도로명] 서울특별시 관악구 인헌21길 38-6 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 192㎡ (58.1평) | 건물면적 | 149.57㎡ (45.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 2,417,612,260원 | 최저가격 | (100%)2,417,612,260원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)241,761,226원 | 청구금액 | 409,530,446원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.11.19 | (100%)2,417,612,260원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.01.07 | (80%)1,934,090,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.04.22 | (80%)1,934,090,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.18 | (100%)2,417,612,260원 | 진행 |
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물건 사진 (37장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 인헌21길 38-6 (봉천동) | 대 (제1종일반주거지역) | 192㎡ (58.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,183,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 인헌21길 38-6 (봉천동) (서울특별시 관악구 인헌21길 38-6) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 149.57㎡ (45.2평) | 일괄평가 (대장연면적 413.29㎡) | 일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 192㎡ (58.1평) 건물: 149.57㎡ (45.2평) | 2,417,612,260원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상3층(옥탑 별도) 지
[현황 · 위치 및 주변환경]
서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근 북측 및 서측은 다세대주택 위주의 주택지대를 이루고 있고, 동측 및 남측 인근은 임야지대를 이루고 있음. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 마을버스정류장, 근거리에 노선버스 정류장, 다소 원거리에 전철역(낙성대역)이 위치하여, 대중교통편의성은 보통정도임. 서남측이 높고 북동측이 낮은 완경사지대에 위치한 사다리형 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 포장된 세로(각지)에 접함. 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 건물감정평가요항표 참조 바람.
[참고사항]
일괄매각, 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-05-10|배당요구종기일 : 2025.05.08
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| ZOOO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2018-08-30 확정: 2018-08-30 배당: 2025-03-24 | 보: 0원 월: 1,150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ZOOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-08-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ZOOO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2018-08-30 확정: 2018-08-30 배당: 2025-03-24 | 보: 0원 월: 1,150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ROOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-09-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ROOO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-05-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2020-01-23 확정: 2020-01-23 배당: 2025-04-09 | 보: 2억원 월: 120,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2020-01-23 확정: 2019-12-26 배당: 2025-04-03 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2020-04-27 확정: 2020-04-27 배당: 2025-03-25 | 보: 1억 2,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2021-03-01 확정: - 배당: 2025-03-12 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2021-03-01 확정: - 배당: 2025-03-12 | 보: 2억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 402호 | 전입: 2021-03-05 확정: 2021-03-05 배당: 2025-04-22 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HOOO 대항력 없음 | 501호 | 전입: 2022-04-29 확정: 2022-04-11 배당: 2025-03-26 | 보: 1억원 월: 50,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 차OO 대항력 없음 | 502호 | 전입: 2022-09-02 확정: 2022-08-03 배당: 2025-03-27 | 보: 5,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2022-09-27 확정: 2022-10-18 배당: 2025-05-08 | 보: 2,000만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2023-11-30 확정: 2023-11-06 배당: 2025-03-18 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 401호 | 전입: 2024-02-08 확정: 2024-02-08 배당: 2025-03-20 | 보: 5,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: - 확정: - 배당: 2025-03-27 | 보: 2억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (17건) | - | 보: 18억 7,000만원 월: 4,820,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 토지: 2017.05.10. 근저당 건물: 2017.09.26. 근저당|청구/채권금액 : 409,530,446원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-05-10 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-05-10 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2017-05-10 | 근저당권 | 관OO | 480,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-06-27 | 가압류 | 신OO | 150,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-03 | 가압류 | 삼OO | 35,105,744원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-06 | 가압류 | 홍OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-12-31 | 가압류 | 정OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-18 | 임의경매 | 엠OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외 건물 포함
■
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 인헌21길 38-6 (봉천동) | 대지면적 | 192㎡ (58.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 413.29㎡ (125.0평) | 건축면적 | 113.54㎡ (34.3평) | 건폐율 / 용적률 | 59.1% / 215.3% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-09-20 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 인헌21길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 인헌21길 38-6 (봉천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 24억 1,761만원 | 19억 8,244만원 | 82% | 6.2명 | 19억 8,244만원 |
| 최근 3개월 | 24억 1,761만원 | 19억 5,826만원 | 81% | 5.8명 | 19억 5,826만원 |
| 최근 6개월 | 24억 1,761만원 | 19억 3,408만원 | 80% | 5.4명 | 19억 3,408만원 |
| 최근 12개월 | 24억 1,761만원 | 19억 991만원 | 79% | 5.1명 | 19억 991만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
21억 1,265만원
최저매각가 대비 +1억 7,856만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수13.5점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.315점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 17건 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
24억 1,761만원
- 예상 대출액
- 12억 880만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 4,339만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
26억 1,102만원
- 예상 대출액
- 15억 6,661만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 8,112만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
28억 443만원
- 예상 대출액
- 18억 2,287만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 2,039만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 17건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 37장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 17건 있습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 71.8%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경121396 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로33가길 36-3 (봉천동) | 2026.07.15 | 20억 3,452만원 | 16억 6,388만원 | 81.8% | 매각 |
| 2025타경102344 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로35길 24-2 (봉천동) | 2026.07.07 | 15억 5,746만원 | 11억원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경103861 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로 1773 (봉천동, 마에스트로캠퍼스타운) | 2026.06.30 | 1억 4,100만원 | 1억 1,280만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경103030 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 은천로28가길 19-7 (봉천동) | 2026.06.17 | 21억 7,572만원 | 18억 5,000만원 | 85% | 매각 |
| 2025타경102702 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로29길 71 (봉천동) | 2026.08.20 | 21억 2,107만원 | 14억 900만원 | 66.4% | 매각 |
| 2024타경105981 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 관악로11길 58 (봉천동) | 2026.06.02 | 15억 1,241만원 | 8억 7,120만원 | 57.6% | 매각 |
| 2024타경104155 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 청룡12길 1 (봉천동) | 2026.04.23 | 22억 5,232만원 | 25억 1,111만원 | 111.5% | 매각 |
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