2025타경51687
유찰 5회지분매각| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 [도로명] 전라남도 광양시 광장로 112-20 (중동,성호아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택임차권등기 말소동의서 제출됨 1. 2025년 7월 기준 미납관리비 798,250원 있음 2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 주택도시보증공사가 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.07.23.)가 제출됨 |
| 토지면적 | 36,191.5㎡ (10947.9평) | 건물면적 | 49.95㎡ (15.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 57,000,000원 | 최저가격 | (70%)39,900,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,990,000원 | 청구금액 | 59,805,153원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.20 | (36%)20,429,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.31 | (29%)16,343,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.08.31 | (100%)57,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.26 | (70%)39,900,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 | 대 | 36,191.5㎡ (10947.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 (전라남도 광양시 광장로 112-20 (중동,성호아파트)) | 철근콘크리트조 · 지상18층 | 49.95㎡ (15.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택임차권등기 말소동의서 제출됨 1. 2025년 7월 기준 미납관리비 798,250원 있음 2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 주택도시보증공사가 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.07.23.)가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 36,191.5㎡ (10947.9평) 건물: 49.95㎡ (15.1평) | 57,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건 중 제18층 제1805호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임. 아파트로 이용중임. 대상 구분건물(아파트)은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 본건은 무난한 부정형 토지로서 아파트 건부지임. 광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지 내로 차량 출입이 가능함. 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~2
본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동초등학교' 동측 인근에 위치하는 '성호아파트 제107동 제18층 제1805호'이고, 부근은 아파트단지 및 근린상가 등이 혼재하는 지대이며, 일반적인 주위환경은 보통임. 본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임. 본건은
주택임차권등기 말소동의서 제출됨 1. 2025년 7월 기준 미납관리비 798,250원 있음 2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 주택도시보증공사가 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.07.23.)가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-11-29 확정: 2021-11-29 배당: 2023-11-30 | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-11-29 확정: 2021-11-29 배당: 2023-11-30 | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2021-11-29 확정: 2021-11-29 배당: - | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 6,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-03 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-11-30 | 임차권설정 | 유OO | 55,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-06-27 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
주택임차권등기 말소동의서 제출됨 1. 2025년 7월 기준 미납관리비 798,250원 있음 2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 주택도시보증공사가 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.07.23.)가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 | 대지면적 | 36,191.5㎡ (10947.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.95㎡ (15.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 18층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광양시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광양시세무서 | 광양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중동 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,700만원 | 4,674만원 | 82% | 6.2명 | 4,674만원 |
| 최근 3개월 | 5,700만원 | 4,617만원 | 81% | 5.8명 | 4,617만원 |
| 최근 6개월 | 5,700만원 | 4,560만원 | 80% | 5.4명 | 4,560만원 |
| 최근 12개월 | 5,700만원 | 4,503만원 | 79% | 5.1명 | 4,503만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,995만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,838만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,585만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,571만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,008만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,470만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.