2025타경5313
유찰 7회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 교육길 13 (빛가람동) [도로명] 전라남도 나주시 교육길 13 (빛가람동,스마트파크지식산업센터) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트형공장 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 공장(지식산업센터)임 - 목록 2. 3.은 내부통로를 통하여 일체로 이용중임 |
| 토지면적 | 347,183.1㎡ (105022.9평) | 건물면적 | 78.74㎡ (23.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 585,000,000원 | 최저가격 | (18%)107,349,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)26,208,000원 | 청구금액 | 461,922,841원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.28 | (36%)209,664,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.08 | (29%)167,732,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.20 | (23%)134,186,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.12.01 | (18%)107,349,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 나주시 교육길 13 (빛가람동) | 대 | 347,183.1㎡ (105022.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 나주시 교육길 13 (빛가람동) (전라남도 나주시 교육길 13 (빛가람동,스마트파크지식산업센터)) | 철근콘크리트구조 | 78.74㎡ (23.8평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 공장(지식산업센터)임 - 목록 2. 3.은 내부통로를 통하여 일체로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 347,183.1㎡ (105022.9평) 건물: 78.74㎡ (23.8평) | 585,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제3층 제7-304호[일련번호 1-가)] ~ 제7-306호[일련번호 3-다)]로서, 외벽 : 타일, 강화유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위 수성페인팅, 강화유리, 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 강화유리 및 새시창임. 일련번호 1-가) ~ 3-다) 공장(지식산업센터)임. 일련번호 1-가) ~ 3-다) 층내 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비 등이 구비되어 있음. 사다리형 평지이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지임. 본건 단지 북측으로 왕복 8
본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국농어촌공사 본사 동측 인근에 위치한 스마트 파크지식산업센터 제디동 제3층 제7-304호 외 2개호[일련번호 1-가), 일련번호 2-나), 3-다]로서 주위는 업무지대 및 상가지대임. 본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임. 일련번호 1-가) ~ 일련번호 3-다)
- 일괄매각 - 공장(지식산업센터)임 - 목록 2. 3.은 내부통로를 통하여 일체로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이제이 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-06-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 306호(99.69㎡) | 전입: 2021-06-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 306호(99㎡) | 전입: 2021-06-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 비피시스템 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-06-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 에이치에너지 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 306호(1㎡) | 전입: 2021-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 305호(140㎡) | 전입: 2021-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 하립 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 비에스디시스템 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-06-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 305호(1㎡) | 전입: 2024-06-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 초OO 대항력 없음 | 305호(95.4455㎡) | 전입: 2024-08-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 초남그린연료전지발전(주) 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-08-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)비에스산업개발 대항력 없음 | 기타 / 304호305호306호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ㈜OOO 대항력 없음 | 304호305호306호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (14건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-08 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-08 | 근저당권 | (OOOOOO | 420,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-08-29 | 근저당권 | (OOOOOO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-08-11 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-11-17 | 압류 | 나OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 공장(지식산업센터)임 - 목록 2. 3.은 내부통로를 통하여 일체로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 나주시 교육길 13 (빛가람동) | 대지면적 | 347,183.1㎡ (105022.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 78.74㎡ (23.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.0% |
| 주용도 | 아파트형공장 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 나주시 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 나주시세무서 | 나주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 교육길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 나주시 교육길 13 (빛가람동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 8,500만원 | 4억 7,970만원 | 82% | 6.2명 | 4억 7,970만원 |
| 최근 3개월 | 5억 8,500만원 | 4억 7,385만원 | 81% | 5.8명 | 4억 7,385만원 |
| 최근 6개월 | 5억 8,500만원 | 4억 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 4억 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 5억 8,500만원 | 4억 6,215만원 | 79% | 5.1명 | 4억 6,215만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,367만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,285만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,956만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,565만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,094만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,295만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 14건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 81.6% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
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