2025타경52623
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) [도로명] 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동,리드스마트스퀘어지식산업센터) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | 2025.06.16 | 매각물건 | 대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역이므로 입주자격 등에 대해 사전 확인요함 |
| 토지면적 | 33,514.7㎡ (10138.2평) | 건물면적 | 35.95㎡ (10.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 482,000,000원 | 최저가격 | (12%)56,706,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,670,600원 | 청구금액 | 752,599,164원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.11 | (26%)124,371,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.22 | (17%)81,009,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.22 | (18%)87,059,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.11.03 | (12%)56,706,000원 | 진행 |
물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 공장용지 (일반공업지역) | 33,514.7㎡ (10138.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,278,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) (경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동,리드스마트스퀘어지식산업센터)) | 프리케스트콘크리트구조 · 지상13층 · (공장) | 35.95㎡ (10.9평) | 일괄평가 (대장연면적 194365.06㎡) | 대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역이므로 입주자격 등에 대해 사전 확인요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 33,514.7㎡ (10138.2평) 건물: 35.95㎡ (10.9평) | 482,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 1층 씨비-102호, 씨비-103호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 창호 : 강화유리 창호 등임. 기준시점 현재 공실이며, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터) 임. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임. 본건 북동측으로 노폭 약40미터 포장도로와 접함. 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역' 남서측 근거리에 위치하며 부근은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 은 보통임. 본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 4호선 '안산역' 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됨. 프리케스트콘크리트구조,
대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역이므로 입주자격 등에 대해 사전 확인요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-12-28 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-12-28 | 근저당권 | (OOOOOO | 872,400,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-17 | 임의경매 | 에OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역이므로 입주자격 등에 대해 사전 확인요함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 대지면적 | 33,514.7㎡ (10138.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 194,365.06㎡ (58795.4평) | 건축면적 | 26,082.09㎡ (7889.8평) | 건폐율 / 용적률 | 77.8% / 579.9% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 프리케스트콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 13층 | 사용승인일자 | 2020-09-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안산시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안산시세무서 | 안산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 단원구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 8,200만원 | 3억 9,524만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,524만원 |
| 최근 3개월 | 4억 8,200만원 | 3억 9,042만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,042만원 |
| 최근 6개월 | 4억 8,200만원 | 3억 8,560만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,560만원 |
| 최근 12개월 | 4억 8,200만원 | 3억 8,078만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,078만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,835만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,697만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,674만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,317만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,275만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,174만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 14건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 56장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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