2025타경12755
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 (장위동, 라테라스) [도로명] 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 (장위동,라테라스) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.06.25 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 374㎡ (113.1평) | 건물면적 | 25.27㎡ (7.6평) | 소유자 | 양OO |
| 감정가격 | 145,000,000원 | 최저가격 | (33%)47,514,000원 | 채무자 | 양OO |
| 입찰보증금 | (10%)4,751,400원 | 낙찰가격 | 52,170,000원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.28 | (100%)145,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.02 | (80%)116,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.07 | (64%)92,800,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.11 | (51%)74,240,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.20 | (33%)47,514,000원 | 매각 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 (장위동, 라테라스) | 대 (근린상업지역) | 374㎡ (113.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,098,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 (장위동, 라테라스) (서울특별시 성북구 화랑로35길 10 (장위동,라테라스)) | 철근콘크리트구조 | 25.27㎡ (7.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 374㎡ (113.1평) 건물: 25.27㎡ (7.6평) | 145,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 3층 304호 외 2개호수로서 외벽 : 치장석재(대리석)붙임마감 내벽 : 몰탈위페인팅마감 바닥 : 세멘몰탈마감 창호 : 하이샷시 창호마감임. 본건 304호,305호,306호는 사무소(공실상태)이며 가격시점 현재 내부마감공사중(내벽, 바닥, 천정에어컨, 출입문 잠금장치 등)임. 자체 냉.난방 시설이고 위생.급배수 설비, 옥외 소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 기계식 주차
본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 '석관초등학교' 북서측 인근에 위치하는 라테라스 기호(가):3층 304호(전유면적 25.27㎡)외 2개호수로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 초등학교, 석관시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반환경조건은 보통시됨. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장. 돌곶이역(6호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-03-28 | 소유권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-03-28 | 근저당권 | (OOOOOOOOOOOO | 335,400,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-23 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 양OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 양OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 (장위동, 라테라스) | 대지면적 | 374㎡ (113.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 25.27㎡ (7.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.8% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성북구세무서 | 성북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화랑로35길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 (장위동, 라테라스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,500만원 | 1억 1,890만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,890만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,500만원 | 1억 1,745만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,745만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,500만원 | 1억 1,600만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,600만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,500만원 | 1억 1,455만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,455만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,375만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,227만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,078만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,909만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,582만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,789만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 4건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12755 | 근린상가 | 서울특별시 성북구 화랑로35길 10 (장위동, 라테라스) | 2026.09.08 | 1억 8,200만원 | 7,469만원 | 41% | 매각 |
| 2023타경108371 | 근린상가 | 서울특별시 노원구 마들로 111 (월계동, 월계미륭아파트,월계삼호아파트) | 2026.07.07 | 12억 5,198만원 | 10억 8,700만원 | 86.8% | 변경 |
| 2025타경815 | 근린상가 | 서울특별시 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 근린생활시설씨동 2층씨201호 | 2026.10.07 | 5억 2,900만원 | 1억 7,400만원 | 32.9% | 매각 |
| 2025타경12996 | 근린상가 | 서울특별시 강북구 월계로3길 24 (미아동) | 2026.05.12 | 23억 9,836만원 | 12억 8,920만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경2507 | 근린상가 | 서울특별시 동대문구 이문로 18 (휘경동) | 2026.09.01 | 3억 5,400만원 | 1억 5,800만원 | 44.6% | 매각 |
| 2025타경2507 | 근린상가 | 서울특별시 동대문구 이문로 18 (휘경동) | 2026.07.28 | 9억 5,600만원 | 5억 6,800만원 | 59.4% | 매각 |
| 2025타경12547 | 근린상가 | 서울특별시 중랑구 망우로30길 8 (상봉동) | 2026.04.28 | 1억 4,500만원 | 1억원 | 69% | 매각 |
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