2025타경500940
유찰 4회제시외건물포함2026.11.11 (본관 제106호 경매법정)||
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| 소재지 | 대전광역시 서구 장전길 168-34 (오동) [도로명] 대전광역시 서구 장전길 168-34 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록2. 흙벽돌조 스레트지붕 단층부속은 현황멸실상태임. |
| 토지면적 | 426㎡ (128.9평) | 건물면적 | 27.77㎡ (8.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 898,319,000원 | 최저가격 | (17%)150,980,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,098,000원 | 청구금액 | 530,978,702원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.24 | (34%)308,123,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.29 | (24%)215,686,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.07 | (24%)215,686,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.11 | (17%)150,980,000원 | 진행 |
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물건 사진 (106장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대전광역시 서구 장전길 168-34 (오동) | 대 (계획관리지역) | 426㎡ (128.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 154,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대전광역시 서구 장전길 168-34 (오동) (대전광역시 서구 장전길 168-34) | 벽돌구조 · (단독주택) | 27.77㎡ (8.4평) | 일괄평가 (대장연면적 40㎡) | -일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록2. 흙벽돌조 스레트지붕 단층부속은 현황멸실상태임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 426㎡ (128.9평) 건물: 27.77㎡ (8.4평) | 898,319,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 대전광역시 서구 오동 소재 '오동경로당' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지대임. 주위 환경은 보통임. 본건 및 인근(기호5)까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임. 본건 기호1~5는 대체로 사다리형, 기호6은 자루형 토지로서 기호1, 6은 현황 '주택 등', 기호3,5는 현황 '주거나지', 기호4는 현황 '건축중인 건물(용도미상)'로 이용중임. 본건 기호1, 6은 폭 약 4미터내외의 도로에 접하고, 그외 토지는 지적상 맹지 이나 기호6토지 일부를 도로로 이용하여 접근이 가능함. 본건은 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(오동05(주거형)), 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며 기호6은 <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 사진 및 건물개황도 참조. 임
[참고사항]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록2. 흙벽돌조 스레트지붕 단층부속은 현황멸실상태임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-11-11|배당요구종기일 : 2025.04.23
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2010-03-11 확정: 2010-03-11 배당: 2010-03-11 | 보: 2,010만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | - | 전입: 2010-03-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | - | 전입: 2010-03-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2010-03-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | - | 전입: 2010-03-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | - | 전입: 2010-03-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2010-03-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | - | 전입: 2014-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | - | 전입: 2014-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | - | 전입: 2014-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2014-03-28 확정: 2014-03-28 배당: 2014-03-28 | 보: 2,014만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2014-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | - | 전입: 2014-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2014-03-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인15 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (15건) | - | 보: 4,024만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021.11.11.근저당권|청구/채권금액 : 530,978,702원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2021-11-11 | 소유권이전 | 김OO | 900,000,000원 | 매매 거래가액:900,000,000원 | 2021.11.11 갑(7) 소유권이전 김OO 매매 거래가액:900,000,000원 |
| 1 | 2021-11-11 | 근저당권설정 | 에스제이엔피엘대부(주) | 672,000,000원 | 말소기준등기 확정채권양도전:보령시산림조합 | 2021.11.11 을(1) 근저당권설정 에스제이엔피엘대부(주) 672,000,000 말소기준등기 확정채권양도전:보령시산림조합 소멸 |
| 1 | 2021-11-11 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-11-11 | 근저당권 | 에OO | 672,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-11-11 | 지상권 | 보OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-12-24 | 근저당권설정 | 권OO | 300,000,000원 | 말소 | 2021.12.24 을(3) 근저당권설정 권OO 300,000,000 소멸 |
| 4 | 2021-12-24 | 근저당권 | 권OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2022-08-31 | 가압류 | 권OO | 200,000,000원 | 2022카단52869 | 2022.08.31 갑(8) 가압류 권OO 200,000,000 2022카단52869 소멸 |
| 5 | 2022-08-31 | 가압류 | 권OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-11-29 | 압류 | 홍성세무서장 | 202,211,299원 | 말소 | 2022.11.29 갑(9) 압류 홍성세무서장 소멸 |
| 6 | 2022-11-29 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-11-29 | 압류 | 아산세무서장 | 2,023,112,910원 | 말소 | 2023.11.29 갑(10) 압류 아산세무서장 소멸 |
| 7 | 2023-11-29 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-20 | 임의경매 | 에스제이엔피엘대부(주) | 530,978,702원 | 2025타경500940 | 2025.01.20 갑(11) 임의경매 에스제이엔피엘대부(주) 청구금액 530,978,702 2025타경500940 소멸 |
| 8 | 2025-01-20 | 임의경매 | 보OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록2. 흙벽돌조 스레트지붕 단층부속은 현황멸실상태임.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대전광역시 서구 장전길 168-34 (오동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 40㎡ (12.1평) | 건축면적 | 40㎡ (12.1평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1974 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대전광역시 관할 지방국세청 | 대전광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장전길 행정복지센터(주민센터) | 대전광역시 서구 장전길 168-34 (오동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 9,831만원 | 7억 3,662만원 | 82% | 6.2명 | 7억 3,662만원 |
| 최근 3개월 | 8억 9,831만원 | 7억 2,763만원 | 81% | 5.8명 | 7억 2,763만원 |
| 최근 6개월 | 8억 9,831만원 | 7억 1,865만원 | 80% | 5.4명 | 7억 1,865만원 |
| 최근 12개월 | 8억 9,831만원 | 7억 967만원 | 79% | 5.1명 | 7억 967만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 8,081만원
최저매각가 대비 +4,063만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수21.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.93점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 5,098만원
- 예상 대출액
- 7,549만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,515만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 6,305만원
- 예상 대출액
- 9,783만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,501만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 7,513만원
- 예상 대출액
- 1억 1,383만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,122만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 15건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 106장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 36.92%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20305 | 토지·임야 | 충청남도 논산시 벌곡면 조동리 89 | 2026.06.08 | 2억 1,842만원 | 7,515만원 | 34.4% | 매각 |
| 2025타경20305 | 토지·임야 | 충청남도 논산시 벌곡면 조동리 78 | 2026.07.13 | 4,742만원 | 1,141만원 | 24.1% | 매각 |
| 2025타경441 | 토지·임야 | 충청남도 논산시 벌곡면 조동리 176-2 | 2026.08.31 | 1,247만원 | 365만원 | 29.3% | 매각 |
| 2025타경441 | 토지·임야 | 충청남도 논산시 벌곡면 조동리 323-2 | 2026.07.27 | 1억 1,742만원 | 4,177만원 | 35.6% | 매각 |
| 2025타경20368 | 토지·임야 | 충청남도 논산시 벌곡면 신양리 401 | 2026.04.20 | 2억 1,909만원 | 6,089만원 | 27.8% | 매각 |
| 2025타경503152 | 토지·임야 | 대전광역시 서구 원정동 243-1 | 2026.06.10 | 2,657만원 | 1,870만원 | 70.4% | 매각 |
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