관련물건번호 (1건)

2024타경59260

유찰 1회

매각기일:2026.11.10 (2층256호입찰법정)|담당계:부산지방법원 경매1계 ((051)590-1812(구내:1812))|배당종기일:2024.10.04

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소재지	부산광역시 동래구 온천천로 3 (명륜동)			경매구분	부동산강제경매
물건종류	오피스텔	접수/개시결정	-	매각물건	토지·건물 일괄매각
토지면적	66㎡ (20.0평)	건물면적	0	소유자	소유자 있음
감정가격	131,000,000원	최저가격	(24%)31,933,000원	채무자	채무자 있음
입찰보증금	(10%)3,193,300원	청구금액	기일입찰 (보증금 10%)	채권자	채권자 있음

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
4회	2026.09.01	(79%)103,243,000원	매각
5회	2026.10.06	(35%)45,619,000원	유찰
5회	2026.10.06	(37%)48,706,000원	매각
6회	2026.11.10	(24%)31,933,000원	진행

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물건 사진 (10장)

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매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 2,612,000원/㎡ / 사용승인·보존 : 2018-01-10

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	부산광역시 동래구 온천천로 3 (명륜동)	대 (준주거지역)	66㎡ (20.0평)	토지·건물 일괄평가공시지가 2,612,000원/㎡	매각포함
건물 2	부산광역시 동래구 온천천로 3 (명륜동)	철근콘크리트구조 · 지상10층 · (업무시설)	-	토지·건물 일괄평가	매각포함 (일괄매각)
총 감정가격 합계			토지: 66㎡ (20.0평) 건물: -	131,000,000원

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2022-01-20|배당요구종기일 : 2024.10.04

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
성OO 대항력 있음	1004호	전입: 2018-02-12 확정: 2018-02-12 배당: 2025-05-13	보: 5,000만원 월: 250,000원	매수인 인수사항 없음	-
황OO 대항력 있음	302호	전입: 2018-02-12 확정: 2018-02-12 배당: 2025-05-02	보: 8,250만원	매수인 인수사항 없음	-
황OO 대항력 없음	주거 / 302호	전입: 2018-02-12 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
최OO 대항력 있음	1004호	전입: 2018-02-27 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
최OO 대항력 없음	주거 / 1004호	전입: 2018-02-27 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
오OO 대항력 없음	주거 / 504호	전입: 2018-03-02 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
오OO 대항력 있음	504호	전입: 2018-03-02 확정: - 배당: 2025-06-12	보: 500만원 월: 650,000원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 있음	701호	전입: 2018-10-31 확정: 2022-11-28 배당: 2025-06-23	보: 2,000만원 월: 520,000원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거 / 701호	전입: 2018-10-31 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거 / 304호	전입: 2019-08-16 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
송OO 대항력 있음	제604호 전유부분전부	전입: 2019-09-06 확정: 2019-08-23 배당: -	보: 9,450만원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	주거 / 501호	전입: 2020-02-05 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 있음	902호	전입: 2020-03-02 확정: 2020-02-12 배당: 2025-06-18	보: 9,000만원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	주거 / 902호	전입: 2020-03-02 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 있음	303호	전입: 2020-04-06 확정: 2020-03-20 배당: 2025-05-08	보: 1억원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거 / 303호	전입: 2020-04-06 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
전OO 대항력 있음	203호	전입: 2020-07-09 확정: 2020-08-13 배당: 2025-06-23	보: 9,450만원	매수인 인수사항 없음	-
전OO 대항력 없음	주거 / 203호	전입: 2020-07-09 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 있음	204호	전입: 2020-08-21 확정: 2020-07-03 배당: -	보: 1억원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거 / 901호	전입: 2020-09-25 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 있음	901호	전입: 2020-09-25 확정: 2020-09-07 배당: 2025-05-29	보: 9,450만원	매수인 인수사항 없음	-
권OO 대항력 있음	402호	전입: 2020-11-13 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
강OO 대항력 있음	402호	전입: 2020-11-13 확정: 2024-02-29 배당: -	보: 5,000만원 월: 300,000원	매수인 인수사항 없음	-
권OO 대항력 없음	주거 / 402호	전입: 2020-11-13 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	주거 / 802호	전입: 2020-11-18 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
신OO 대항력 있음	602호	전입: 2020-12-31 확정: 2020-12-08 배당: 2025-05-07	보: 9,920만원	매수인 인수사항 없음	-
신OO 대항력 없음	주거 / 602호	전입: 2020-12-31 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 있음	703호	전입: 2021-02-25 확정: 2021-01-29 배당: 2025-05-12	보: 9,450만원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	주거 / 703호	전입: 2021-02-25 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
한OO 대항력 있음	903호	전입: 2021-03-15 확정: 2021-02-19 배당: -	보: 5,000만원 월: 230,000원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	주거 / 201호	전입: 2021-04-09 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	점포 / 301호	전입: 2021-08-20 확정: - 배당: -	보: 5,000만원 월: 130,000원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 있음	301호	전입: 2021-08-20 확정: - 배당: -	보: 5,000만원 월: 130,000원	매수인 인수사항 없음	-
최OO 대항력 있음	404호	전입: 2021-09-06 확정: 2021-09-06 배당: 2025-05-02	보: 1억원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	주거 / 403호	전입: 2021-10-08 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
유OO 대항력 없음	401호	전입: 2022-03-08 확정: 2022-02-10 배당: 2025-05-07	보: 1억원	매수인 인수사항 없음	-
유OO 대항력 없음	주거 / 401호	전입: 2022-03-08 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	주거 / 1001호	전입: 2022-04-26 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	1001호	전입: 2022-04-26 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
최OO 대항력 없음	주거 / 502호	전입: 2022-04-29 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
최OO 대항력 없음	502호	전입: 2022-04-29 확정: 2022-04-04 배당: 2025-05-12	보: 1억원	매수인 인수사항 없음	-
고OO 대항력 없음	804호	전입: 2022-07-12 확정: 2022-06-14 배당: 2022-04-22	보: 1억 1,000만원	매수인 인수사항 없음	-
고OO 대항력 없음	주거 / 804호	전입: 2022-07-12 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
조OO 대항력 없음	904호	전입: 2022-07-20 확정: 2022-06-30 배당: 2025-05-02	보: 1억원	매수인 인수사항 없음	-
조OO 대항력 없음	주거 / 904호	전입: 2022-07-20 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
양OO 대항력 없음	주거 / 1003호	전입: 2022-08-01 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
양OO 대항력 없음	1003호	전입: 2022-08-01 확정: 2024-07-19 배당: 2025-05-20	보: 2,000만원 월: 430,000원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거 / 301호	전입: 2022-08-24 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	301호	전입: 2022-08-24 확정: 2022-07-29 배당: 2025-05-27	보: 1억원	매수인 인수사항 없음	-
조OO 대항력 없음	803호	전입: 2022-09-27 확정: 2022-09-08 배당: 2025-05-07	보: 1억원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	202호	전입: 2023-02-20 확정: 2023-02-09 배당: 2025-05-16	보: 5,000만원 월: 400,000원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	주거 / 202호	전입: 2023-02-20 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거 / 603호	전입: 2023-04-19 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	603호	전입: 2023-04-19 확정: 2023-04-14 배당: 2025-06-16	보: 2,000만원 월: 176,000원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	801호	전입: 2023-04-24 확정: 2023-04-24 배당: 2025-05-15	보: 1,000만원 월: 340,000원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거 / 801호	전입: 2023-04-24 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
박OO 대항력 없음	903호	전입: 2023-05-08 확정: 2024-10-22 배당: 2025-05-30	보: 2,000만원 월: 390,000원	매수인 인수사항 없음	-
박OO 대항력 없음	주거 / 903호	전입: 2023-05-08 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	주거 / 503호	전입: 2023-11-16 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	503호	전입: 2023-11-16 확정: 2023-11-16 배당: -	보: 2,000만원 월: 450,000원	매수인 인수사항 없음	-
나OO 대항력 없음	1002호	전입: 2024-02-19 확정: 2024-02-22 배당: -	보: 2,000만원 월: 411,000원	매수인 인수사항 없음	-
서OO 대항력 없음	903호	전입: - 확정: - 배당: 2025-05-23	보: 5,000만원	매수인 인수사항 없음	-
계 (62건)	-		보: 20억 4,470만원 월: 4,807,000원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2022-01-20|청구/채권금액 : 원문 기준 확인

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2019-04-16	소유권	하OO	-	소멸	-
2	2022-01-20	근저당권	온OO	3,480,000,000원	소멸기준	-
3	2022-12-07	약정/금지사항/환매특약	-	-	소멸	-
4	2023-02-06	근저당권	온OO	77,000,000원	소멸	-
5	2023-09-14	임차권설정	송OO	94,500,000원	소멸	-
6	2024-07-24	강제경매	송OO	-	소멸	-

회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.

로그인하고 전체 등기/세대열람 확인 →

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주의사항 및 매각조건

특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.

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당사자 내역

채권자	채권자 있음	채무자	채무자 있음
소유자	소유자 있음	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	부산광역시 동래구 온천천로 3 (명륜동)			대지면적	331㎡ (100.1평)
연면적	1,357.28㎡ (410.6평)	건축면적	198.15㎡ (59.9평)	건폐율 / 용적률	59.9% / 410.1%
주용도	업무시설	주구조 / 층수	철근콘크리트구조 · 지상 10층	사용승인일자	2018-01-10

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	동래구 관할 등기소 (부산지방법원)	부산지방법원 경매집행관실 등기국(과)	법원 안내 대표전화	홈페이지 ↗
지방국세청	부산광역시 관할 지방국세청	부산광역시 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	동래구세무서	동래구 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	온천천로 행정복지센터(주민센터)	부산광역시 동래구 온천천로 3 (명륜동)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	1억 3,100만원	1억 742만원	82%	6.2명	1억 742만원
최근 3개월	1억 3,100만원	1억 611만원	81%	5.8명	1억 611만원
최근 6개월	1억 3,100만원	1억 480만원	80%	5.4명	1억 480만원
최근 12개월	1억 3,100만원	1억 349만원	79%	5.1명	1억 349만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

8,353만원

최저매각가 대비 +-

예상 최저가 대비 낙찰가율

91.1%

오피스텔 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수14.6점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수74.2점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수59.74점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R2확인 후 검토

위험도 점수: 28점 / 100점

기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.

핵심 주의 요인 (2건)

입찰 전 우선 소명 대상

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 62건 있습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 75.6%입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

3,193만원

예상 대출액: 1,596만원
필요 현금(실투자): 2,431만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

3,448만원

예상 대출액: 2,069만원
필요 현금(실투자): 2,217만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

3,704만원

예상 대출액: 2,407만원
필요 현금(실투자): 2,137만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리준비 완료

등기 요약 6건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 62건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문준비 완료

연결 문서 210건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 270장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 75.6% 하락, 유찰 1회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 선별 입찰

가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장

1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 62건 있습니다.
2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 75.6%입니다.
3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 10건 분석

평균 낙찰가율 53.66%

최고 74.6% · 최저 17.1%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2024타경59260	오피스텔	부산광역시 동래구 온천천로 3 (명륜동)	2026.09.01	1억 3,300만원	4,699만원	35.3%	매각
2024타경59260	오피스텔	부산광역시 동래구 온천천로 3 (명륜동)	2026.07.28	1억 3,200만원	6,672만원	50.5%	매각
2024타경59260	오피스텔	부산광역시 동래구 온천천로 3 (명륜동)	2026.06.23	1억 3,400만원	1억원	74.6%	매각
2024타경61119	오피스텔	부산광역시 금정구 동현로16번길 88 (부곡동)	2026.10.15	1억 4,200만원	6,970만원	49.1%	매각
2025타경21509	오피스텔	부산광역시 동래구 차밭골로24번길 24 (온천동, 일성아이앤유)	2026.05.06	2억 4,700만원	1억 4,789만원	59.9%	매각
2025타경22385	오피스텔	부산광역시 금정구 식물원로27번길 45 (장전동, 골든팰리스)	2026.07.28	1억 7,300만원	1억 2,110만원	70%	매각
2025타경21587	오피스텔	부산광역시 금정구 식물원로29번길 33 (장전동)	2026.07.29	3억 3,300만원	1억 7,389만원	52.2%	매각