2024타경92083
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함 |
| 토지면적 | 2,012.6㎡ (608.8평) | 건물면적 | 24.9㎡ (7.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 90,000,000원 | 최저가격 | (12%)10,588,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,058,800원 | 청구금액 | 92,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.09.01 | (17%)15,126,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.12 | (12%)10,588,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.11 | (12%)10,588,000원 | 03 |
| 8회 | 2026.11.11 | (8%)7,412,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 | 대 | 2,012.6㎡ (608.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 | 철근콘크리트구조 · 지상15층 | 24.9㎡ (7.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,012.6㎡ (608.8평) 건물: 24.9㎡ (7.5평) | 90,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하3층, 지상15층 건중 제4층 제410호로서, (사용승인일: 2011.11.22) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감임. 창호 : 샷시 창호등임. 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임. 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비등이 구비되어 있음. 대체로 사다리형, 평지의 토지로서, 오피스텔 및 판매시설의 건부지로 이용중임. 북서측으로 노폭 약 25미터, 북동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접함. 근린상업지역 , 지구단위계획구역(동탄(1)지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공장, 공공시설, 오피스텔등이 혼재함. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고OO 대항력 있음 | 410호 | 전입: 2021-11-26 확정: 2021-11-26 배당: 2024-11-21 | 보: 9,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 주거 / 410호 | 전입: 2021-11-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 9,200만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-26 | 소유권 | 안OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-06-03 | 가압류 | 주OO | 939,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-10-08 | 강제경매 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-10 | 임차권설정 | 고OO | 92,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2026-01-06 | 압류 | 화OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 | 대지면적 | 2,012.6㎡ (608.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 24.9㎡ (7.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.2% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 석우동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,000만원 | 7,380만원 | 82% | 6.2명 | 7,380만원 |
| 최근 3개월 | 9,000만원 | 7,290만원 | 81% | 5.8명 | 7,290만원 |
| 최근 6개월 | 9,000만원 | 7,200만원 | 80% | 5.4명 | 7,200만원 |
| 최근 12개월 | 9,000만원 | 7,110만원 | 79% | 5.1명 | 7,110만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 529만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,341만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 686만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,269만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 798만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,243만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경54946 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 8 (석우동) | 2026.07.15 | 9,200만원 | 7,047만원 | 76.6% | 매각 |
| 2025타경57227 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 8 (석우동) | 2026.07.10 | 7,100만원 | 6,971만원 | 98.2% | 매각 |
| 2024타경88831 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 큰재봉길 23-4 (석우동) | 2026.07.21 | 9,000만원 | 254만원 | 2.8% | 매각 |
| 2025타경56105 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 큰재봉길 23-11 (석우동) | 2026.07.13 | 1억 7,100만원 | 1억 3,222만원 | 77.3% | 매각 |
| 2025타경54807 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 삼성1로 144-9 (석우동) | 2026.08.26 | 7,900만원 | 2,709만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경54396 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 585 (영천동, 힐스테이트 동탄역) | 2026.10.16 | 2억 4,300만원 | 2억 2,078만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경56526 | 오피스텔 | 경기도 화성시 동탄구 동탄기흥로 585 (영천동, 힐스테이트 동탄역) | 2026.06.05 | 1억 4,600만원 | 9,050만원 | 62% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
