2025타경12436
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 울산광역시 남구 산업로647번길 24 (삼산동) [도로명] 울산광역시 남구 산업로647번길 24 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 숙박시설 | 접수/개시결정 | 2025.08.29 | 매각물건 | 1. 일괄매각. 제시외 수목 포함 2. 숙박시설로 이용중 |
| 토지면적 | 433.3㎡ (131.1평) | 건물면적 | 334.3㎡ (101.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 5,405,148,600원 | 최저가격 | (49%)2,648,523,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)264,852,300원 | 청구금액 | 3,426,936,593원 | 채권자 | 서OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.17 | (100%)5,405,148,600원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.23 | (70%)3,783,604,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.26 | (49%)2,648,523,000원 | 변경 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 남구 산업로647번길 24 (삼산동) | 대 (일반상업지역) | 433.3㎡ (131.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,290,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 남구 산업로647번길 24 (삼산동) (산업로647번길 24) | 철근콘크리트구조 · (여관) | 334.3㎡ (101.1평) | 일괄평가 (대장연면적 2270.28㎡) | 1. 일괄매각. 제시외 수목 포함 2. 숙박시설로 이용중 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 433.3㎡ (131.1평) 건물: 334.3㎡ (101.1평) | 5,405,148,600원 | |||
철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 7층으로 외 벽: 드라이비트 및 인테리어 판넬 마감 등, 내 벽: 벽지 및 인테리어 마감 둥, 창 호: 샷시창임.
본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 '태화강역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소 및 동해선도시철도역(태화강역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 세장형 토지로 숙박시설 건부지로 이용중. 동측으로 노폭 약 9미터 및 노폭 약 3미터 포장도로에 접함. 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임. 본건 토지 지상 및 건물에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 수목(a),(b)가 소재하나, 규격·수량·식재위치 등을 고려할 때, 본건 부동산에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨. 없 음. 임대관계 미상임.
1. 일괄매각. 제시외 수목 포함 2. 숙박시설로 이용중
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-09-19 | 근저당권 | 서OOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-08-29 | 경매개시결정(신청채권) | 서OOOOOOOO | 3,426,936,593원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 제시외 수목 포함 2. 숙박시설로 이용중
당사자 내역
| 채권자 | 서OOOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 남구 산업로647번길 24 (삼산동) | 대지면적 | 433.3㎡ (131.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 2,270.28㎡ (686.8평) | 건축면적 | 337.1㎡ (102.0평) | 건폐율 / 용적률 | 77.8% / 524.0% |
| 주용도 | 여관 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2004-08-05 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 산업로647번길 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 남구 산업로647번길 24 (삼산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 54억 514만원 | 44억 3,222만원 | 82% | 6.2명 | 44억 3,222만원 |
| 최근 3개월 | 54억 514만원 | 43억 7,817만원 | 81% | 5.8명 | 43억 7,817만원 |
| 최근 6개월 | 54억 514만원 | 43억 2,411만원 | 80% | 5.4명 | 43억 2,411만원 |
| 최근 12개월 | 54억 514만원 | 42억 7,006만원 | 79% | 5.1명 | 42억 7,006만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 42점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 13억 2,426만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 6,139만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 17억 1,624만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 8,362만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 19억 9,698만원
- 필요 현금(실투자)
- 11억 1,709만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11871 | 근린상가 | 울산광역시 남구 화합로102번길 5 (삼산동) | 2026.08.04 | 30억 9,774만원 | 17억 1,425만원 | 55.3% | 매각 |
| 2024타경5419 | 근린상가 | 울산광역시 중구 화합로 363 (반구동) | 2026.02.24 | 85억 6,602만원 | 55억원 | 64.2% | 매각 |
| 2025타경11176 | 근린상가 | 울산광역시 남구 번영로 234 (삼산동, 팔레드상떼) | 2026.09.30 | 26억 9,000만원 | 9억원 | 33.5% | 매각 |
| 2025타경1231 | 근린상가 | 울산광역시 남구 번영로246번길 8 (삼산동) | 2026.10.13 | 11억 7,489만원 | 6억 9,400만원 | 59.1% | 매각 |
| 2024타경2182 | 근린상가 | 울산광역시 남구 신정로 112 (신정동) | 2026.06.30 | 21억 9,776만원 | 10억원 | 45.5% | 매각 |
| 2025타경12890 | 근린상가 | 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 2층 207호 | 2026.10.13 | 5,500만원 | 2,500만원 | 45.5% | 매각 |
| 2025타경12890 | 근린상가 | 울산광역시 중구 성남동 219-119 웰컴시티 2층210호 | 2026.10.13 | 5,900만원 | 2,556만원 | 43.3% | 매각 |
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