2025타경51414
유찰 4회| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 471-3 [도로명] 전라남도 순천시 와온길 191-19 (7동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 1.일괄매각 2.목록10,11은 공부상 '임야'이나 현황은 '잡종지'이고, 목록23은 공부상 '임야'이나 현황은 '도로'임 3.인접토지와의 경계등은 측량을 요하고, 공부상 동 표시와 거물 외부 동 표시가 상이함(현황조사보고서) 4.자세한 사항은 현황조사보고서와 감정평가서를 참조할 것 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 195.04㎡ (59.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 8,862,897,820원 | 최저가격 | (23%)2,032,936,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)203,293,600원 | 청구금액 | 2,674,876,697원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.13 | (45%)3,970,578,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.24 | (36%)3,176,462,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.19 | (29%)2,541,170,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.30 | (23%)2,032,936,000원 | 진행 |
물건 사진 (120장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 순천시 해룡면 471-3 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 순천시 해룡면 471-3 (전라남도 순천시 와온길 191-19 (7동)) | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 · 지상1층 | 195.04㎡ (59.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 1.일괄매각 2.목록10,11은 공부상 '임야'이나 현황은 '잡종지'이고, 목록23은 공부상 '임야'이나 현황은 '도로'임 3.인접토지와의 경계등은 측량을 요하고, 공부상 동 표시와 거물 외부 동 표시가 상이함(현황조사보고서) 4.자세한 사항은 현황조사보고서와 감정평가서를 참조할 것 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 195.04㎡ (59.0평) | 8,862,897,820원 | |||
본건 기호(1~16)은 전라남도 순천시 해룡면 상내리 소재 난민촌마을 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 숙박시설, 점포, 전, 임야 등이 소재함. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨. 기호(1~4)는 3필 일단의 부정형 완경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(6~8)은 4필 일단의 사다리형 완경사지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(10)은 부정형 경사지로서, 현황 잡종지[주차장 및 일부 인접 건물(474-17 외 4필지) 과 연결되어 발코니 등으로 이용]임. 기호(11)은 사다리형 평지로서, 현황 잡종지(주차장)임. 기호(12~16)은 사다리형 및 부정형 완경사지로서, 도로임. 본건 기호(1~8) 남측으로 도로에 접함. 본건 기호(10),(11) 남서측으로 도로에 접함. 본건 기호(12~16)은 본건 도로임. 기호(1),(4),(7),(10),(11) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(녹지지역(전축 종
일괄매각 1.일괄매각 2.목록10,11은 공부상 '임야'이나 현황은 '잡종지'이고, 목록23은 공부상 '임야'이나 현황은 '도로'임 3.인접토지와의 경계등은 측량을 요하고, 공부상 동 표시와 거물 외부 동 표시가 상이함(현황조사보고서) 4.자세한 사항은 현황조사보고서와 감정평가서를 참조할 것
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라움리조트 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-01 확정: 2025-02-01 배당: 2025-02-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 라움리조트 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-01 확정: 2025-02-01 배당: 2025-02-01 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 5동전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 라움리조트 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04-20 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-04-20 | 근저당권 | 농OO | 1,400,400,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-04-30 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-05-29 | 가압류 | 전OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 1.일괄매각 2.목록10,11은 공부상 '임야'이나 현황은 '잡종지'이고, 목록23은 공부상 '임야'이나 현황은 '도로'임 3.인접토지와의 경계등은 측량을 요하고, 공부상 동 표시와 거물 외부 동 표시가 상이함(현황조사보고서) 4.자세한 사항은 현황조사보고서와 감정평가서를 참조할 것
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 순천시 해룡면 471-3 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 195.04㎡ (59.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 순천시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 순천시세무서 | 순천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해룡면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 순천시 해룡면 471-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 88억 6,289만원 | 72억 6,757만원 | 82% | 6.2명 | 72억 6,757만원 |
| 최근 3개월 | 88억 6,289만원 | 71억 7,894만원 | 81% | 5.8명 | 71억 7,894만원 |
| 최근 6개월 | 88억 6,289만원 | 70억 9,031만원 | 80% | 5.4명 | 70억 9,031만원 |
| 최근 12개월 | 88억 6,289만원 | 70억 168만원 | 79% | 5.1명 | 70억 168만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 10억 1,646만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 4,683만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 13억 1,734만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 1,037만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 15억 3,283만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 5,931만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 9건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 418장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경1375 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 소라면 궁항길 115-2 | 2026.06.08 | 17억 425만원 | 5억 5,000만원 | 32.3% | 매각 |
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