2025타경433
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 순천시 황금1길 1-1 (남내동) [도로명] 전라남도 순천시 황금1길 1-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 제시외 건물 포함 - 감정평가서에 의하면 목록 2번 건물은 공부상 남내동 81번지 외 2필지(66-4번지, 125-11번지)로 소재 지번이 등재되어 있으나, 현황은 남내동 81번지 지상에 소재하고 있음 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 437.14㎡ (132.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 2,762,320,350원 | 최저가격 | (29%)792,012,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)79,201,200원 | 청구금액 | 1,627,814,516원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.04.27 | (45%)1,237,519,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.08 | (36%)990,015,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.27 | (29%)792,012,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.02 | (29%)792,012,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 순천시 황금1길 1-1 (남내동) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 순천시 황금1길 1-1 (남내동) (전라남도 순천시 황금1길 1-1) | 철근콘크리트구조 · (제1종근린생활시설) | 437.14㎡ (132.2평) | 일괄평가 (대장연면적 780.17㎡) | - 일괄매각 - 제시외 건물 포함 - 감정평가서에 의하면 목록 2번 건물은 공부상 남내동 81번지 외 2필지(66-4번지, 125-11번지)로 소재 지번이 등재되어 있으나, 현황은 남내동 81번지 지상에 소재하고 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 437.14㎡ (132.2평) | 2,762,320,350원 | |||
ㅿ기호 1- 본건은 전라남도 순천시 남내동 소재 '성동초등학교' 서측 인근하며, 부근은 중심 상가지대로서 일반적인 주위환경은 보통임. ㅿ기호 3- 전라남도 순천시 장천동 소재 '성남교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 기존 주택지대로서 일반적인 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임 ㅿ기호 1- 부정형 평지로서 상업용 부지로 이용중임. ㅿ기호 3- 사다리형 평지로서 주거나지임. ㅿ기호 1- 본건은 동측으로 노폭 약 5∼6미터, 북서측으로 노폭 약 2∼3미터의 보도블록 포장도로에 각각 접하고 있음. ㅿ기호 3- 본건은 서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음. ㅿ기호 1- 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문
- 일괄매각 - 제시외 건물 포함 - 감정평가서에 의하면 목록 2번 건물은 공부상 남내동 81번지 외 2필지(66-4번지, 125-11번지)로 소재 지번이 등재되어 있으나, 현황은 남내동 81번지 지상에 소재하고 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-03-06 | 근저당 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,627,814,516원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 제시외 건물 포함 - 감정평가서에 의하면 목록 2번 건물은 공부상 남내동 81번지 외 2필지(66-4번지, 125-11번지)로 소재 지번이 등재되어 있으나, 현황은 남내동 81번지 지상에 소재하고 있음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 순천시 황금1길 1-1 (남내동) | 대지면적 | 522.1㎡ (157.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 780.17㎡ (236.0평) | 건축면적 | 443.6㎡ (134.2평) | 건폐율 / 용적률 | 85.0% / 149.4% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2001-12-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 순천시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 순천시세무서 | 순천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 황금1길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 순천시 황금1길 1-1 (남내동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 27억 6,232만원 | 22억 6,510만원 | 82% | 6.2명 | 22억 6,510만원 |
| 최근 3개월 | 27억 6,232만원 | 22억 3,747만원 | 81% | 5.8명 | 22억 3,747만원 |
| 최근 6개월 | 27억 6,232만원 | 22억 985만원 | 80% | 5.4명 | 22억 985만원 |
| 최근 12개월 | 27억 6,232만원 | 21억 8,223만원 | 79% | 5.1명 | 21억 8,223만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 9,600만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,271만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 1,322만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,955만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 9,717만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,966만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51650 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 순천시 풍덕주택1길 45 (풍덕동) | 2026.04.20 | 1억 1,899만원 | 6,663만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경51650 | 근린상가 | 전라남도 순천시 풍덕주택1길 45 (풍덕동) | 2026.04.20 | 1억 1,899만원 | 6,663만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경51757 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 순천시 장선배기2길 9-11 (조례동) | 2026.09.07 | 12억 3,260만원 | 4억 7,820만원 | 38.8% | 매각 |
| 2025타경52191 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 순천시 해룡면 기적의도서관길 90 (부영3차아파트) | 2026.08.31 | 5,300만원 | 3,359만원 | 63.4% | 매각 |
| 2025타경52511 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 순천시 감사터길 12 (동외동) | 2026.08.24 | 4,900만원 | 2,350만원 | 48% | 매각 |
| 2025타경52511 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 순천시 감사터길 12 (동외동) | 2026.07.13 | 5,100만원 | 2,899만원 | 56.8% | 매각 |
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