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2026타경7

유찰 3회지분매각

매각기일:2026.11.04 (제112호 법정)|담당계:서울남부지방법원 경매15계 (02-2192-0054)|배당종기일:2026.04.15

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소재지	(마곡동, 마곡센트럴타워1) [도로명] 서울특별시 강서구 공항대로 227 (마곡동, 마곡센트럴타워1)			경매구분	부동산임의경매
물건종류	상가,오피스텔,근린시설	접수/개시결정	-	매각물건	일괄매각 -일괄매각 -현황상 호수 표기는 없으며, 경계벽을 철거하고 출입문을 하나로 하여 '기후'라는 상호로 목록1.2.를 통합하여 이용 중임 -이용상 외벽이 존재하고, 각 전유부분의 위치 및 면적 등은 도면 등에 의하여 특정할 수 있으며, 경계벽 및 출입문의 복원은 용이할 것으로 판단됨. -개별 호수로서 단독효용가치 있음(2026.06.04.자 감정인의 사실조회 회신서 참고) -목록1.2.의 등기사항전부증명서상 대지권 등기가 경료되어 있으나
토지면적	10,861.2㎡ (3285.5평)	건물면적	50.43㎡ (15.3평)	소유자	진OO
감정가격	1,291,000,000원	최저가격	(64%)826,240,000원	채무자	진OO
입찰보증금	(10%)82,624,000원	청구금액	673,334,395원	채권자	금융기관/신청채권자

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
4회	2026.11.04	(64%)826,240,000원	진행중

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물건 사진 (1장)

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현장 · 공간정보 뷰어

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매각 물건 현황

감정기관 : (주)OOOOOO OOOO OO OOO

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	(마곡동, 마곡센트럴타워1)	대	10,861.2㎡ (3285.5평)	토지·건물 일괄평가	매각포함
건물 2	(마곡동, 마곡센트럴타워1) (서울특별시 강서구 공항대로 227 (마곡동, 마곡센트럴타워1))	철근콘크리트구조 · 지상12층	50.43㎡ (15.3평)	토지·건물 일괄평가	일괄매각 -일괄매각 -현황상 호수 표기는 없으며, 경계벽을 철거하고 출입문을 하나로 하여 '기후'라는 상호로 목록1.2.를 통합하여 이용 중임 -이용상 외벽이 존재하고, 각 전유부분의 위치 및 면적 등은 도면 등에 의하여 특정할 수 있으며, 경계벽 및 출입문의 복원은 용이할 것으로 판단됨. -개별 호수로서 단독효용가치 있음(2026.06.04.자 감정인의 사실조회 회신서 참고) -목록1.2.의 등기사항전부증명서상 대지권 등기가 경료되어 있으나
총 감정가격 합계			토지: 10,861.2㎡ (3285.5평) 건물: 50.43㎡ (15.3평)	1,291,000,000원

[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상12층 건물 내 제2층 제215호 외 1개호로서, (사용승인일 : 2016.09.01) 외벽 : 커튼월 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다. 본건은 기준시점 현재 제2종근린생활시설(휴게음식점)(상호: 기후)로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조) 본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다. 본건은 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 40

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 소재 ‘발산역(지하철 5호선)’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '발산역' 및 '마곡역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

[참고사항]

일괄매각 -일괄매각 -현황상 호수 표기는 없으며, 경계벽을 철거하고 출입문을 하나로 하여 '기후'라는 상호로 목록1.2.를 통합하여 이용 중임 -이용상 외벽이 존재하고, 각 전유부분의 위치 및 면적 등은 도면 등에 의하여 특정할 수 있으며, 경계벽 및 출입문의 복원은 용이할 것으로 판단됨. -개별 호수로서 단독효용가치 있음(2026.06.04.자 감정인의 사실조회 회신서 참고) -목록1.2.의 등기사항전부증명서상 대지권 등기가 경료되어 있으나

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2016-10-20|배당요구종기일 : 2026.04.15

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2016.10.20. 근저당권|청구/채권금액 : 673,334,395원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2016-10-20	근저당권	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	-	경매개시결정(신청채권)	신청채권자	673,334,395원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	금융기관/신청채권자	채무자	진OO
소유자	진OO	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	(마곡동, 마곡센트럴타워1)			대지면적	10,861.2㎡ (3285.5평)
연면적	50.43㎡ (15.3평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / 0.5%
주용도	상가,오피스텔,근린시설	주구조 / 층수	철근콘크리트구조 · 지상 12층	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	마곡센트럴타워1) 관할 등기소 (서울남부지방법원)	서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과)	02-2192-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	(마곡동, 관할 지방국세청	(마곡동, 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	마곡센트럴타워1)세무서	마곡센트럴타워1) 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터)	(마곡동, 마곡센트럴타워1)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	12억 9,100만원	10억 5,862만원	82%	6.2명	10억 5,862만원
최근 3개월	12억 9,100만원	10억 4,571만원	81%	5.8명	10억 4,571만원
최근 6개월	12억 9,100만원	10억 3,280만원	80%	5.4명	10억 3,280만원
최근 12개월	12억 9,100만원	10억 1,989만원	79%	5.1명	10억 1,989만원

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 51점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

원문 문서 부족확인

연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

사진 자료 부족확인

연결된 사진 자료가 없습니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 3회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

8억 2,624만원

예상 대출액: 4억 1,312만원
필요 현금(실투자): 4억 3,020만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

8억 9,233만원

예상 대출액: 5억 3,540만원
필요 현금(실투자): 3억 7,475만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

9억 5,843만원

예상 대출액: 6억 2,298만원
필요 현금(실투자): 3억 5,399만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장확인 필요

사진 0장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 7건 분석

평균 낙찰가율 65.45%

최고 115.7% · 최저 11%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경12854	오피스텔	(당산동4가, 블리스다임빌)	2026.11.05	3억 3,100만원	2억 4,000만원	72.5%	매각
2025타경12556	오피스텔	(양평동2가, 어반스테이)	2026.11.05	3억 3,900만원	2억 5,800만원	76.1%	매각
2025타경13521	오피스텔	(여의도동, 콤비빌딩)	2026.11.03	6억 7,800만원	6억 8,996만원	101.8%	매각
2024타경4549	오피스텔	경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동)	2026.10.27	34억 875만원	22억 8,000만원	66.9%	매각
2024타경83154	오피스텔	경기도 고양시 일산동구 호수로 340-11 (백석동)	2026.07.30	4억 1,400만원	5,888만원	14.2%	매각
2024타경63423	오피스텔	[집합건물 철근콘크리트구조 43.5001㎡]	2026.07.08	6억 3,000만원	6,933만원	11%	진행중
2024타경10749	근린상가	인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23	2026.10.06	2억 4,305만원	2억 8,110만원	115.7%	매각