2025타경1880
유찰 3회지분매각| 소재지 | (선단동,제이팰리스106) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | 2025.05.14 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,519㎡ (459.5평) | 건물면적 | 84.18㎡ (25.5평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 377,000,000원 | 최저가격 | (49%)184,730,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)18,473,000원 | 청구금액 | 308,592,712원 | 채권자 | 수OOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.11.10 | (49%)184,730,000원 | 03 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (선단동,제이팰리스106) | 대 | 1,519㎡ (459.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (선단동,제이팰리스106) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 84.18㎡ (25.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,519㎡ (459.5평) 건물: 84.18㎡ (25.5평) | 377,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임. 다세대주택으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조) 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 2필지 일단의 부정형의 등고평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 폭 약 5∼6미터 내외의 도로에 접함. 선단동 394-29, 394-34 공히 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지
본건은 경기도 포천시 선단동 소재 '선단동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-07-27 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-14 | 경매개시결정(신청채권) | 수OOO | 308,592,712원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 수OOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (선단동,제이팰리스106) | 대지면적 | 1,519㎡ (459.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.18㎡ (25.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.5% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (선단동,제이팰리스106) 관할 지방국세청 | (선단동,제이팰리스106) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (선단동,제이팰리스106) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 7,700만원 | 3억 914만원 | 82% | 6.2명 | 3억 914만원 |
| 최근 3개월 | 3억 7,700만원 | 3억 537만원 | 81% | 5.8명 | 3억 537만원 |
| 최근 6개월 | 3억 7,700만원 | 3억 160만원 | 80% | 5.4명 | 3억 160만원 |
| 최근 12개월 | 3억 7,700만원 | 2억 9,783만원 | 79% | 5.1명 | 2억 9,783만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,236만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 239만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,970만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,999만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,928만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,535만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경68462 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 영통구 매탄로65번길 12 (매탄동) | 2026.07.20 | 23억 36만원 | 13억 9,500만원 | 60.6% | 매각 |
| 2025타경51315 | 단독·다가구 | (구의동,현진빌) | 2026.07.20 | 3억 5,700만원 | 5억원 | 140.1% | 매각 |
| 2024타경69335 | 단독·다가구 | [집합건물 철근콘크리트구조 133.9415㎡] | 2026.07.07 | 12억 6,000만원 | 8억원 | 63.5% | 진행중 |
| 2025타경40507 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 오성면 길음2길 14-2 | 2026.07.13 | 7억 792만원 | 2억 3,100만원 | 32.6% | 매각 |
| 2025타경42686 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 고덕면 방시천길 46-2 | 2026.09.01 | 4억 17만원 | 1억 9,810만원 | 49.5% | 매각 |
| 2024타경47150 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 고덕면 궁2길 28-23 | 2026.06.09 | 17억 1,984만원 | 10억 4,910만원 | 61% | 매각 |
| 2025타경42005 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 안중읍 서해로 1318 | 2026.09.21 | 11억 2,789만원 | 4억 8,500만원 | 43% | 매각 |
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