2025타경842
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 [도로명] 경기도 고양시 덕양구 의장로 146 (도내동,원흥베네하임3차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 112호, 113호, 114호가 벽체 구분없이 음식점으로 이용중임. |
| 토지면적 | 2,481.3㎡ (750.6평) | 건물면적 | 33.3㎡ (10.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 982,000,000원 | 최저가격 | (17%)165,045,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,504,500원 | 청구금액 | 1,851,461,843원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.08 | (20%)192,609,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.12 | (12%)115,532,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.12 | (14%)134,826,000원 | 매각 |
| 8회 | 2026.09.16 | (8%)80,872,000원 | 매각 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 | 대 | 2,481.3㎡ (750.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 (경기도 고양시 덕양구 의장로 146 (도내동,원흥베네하임3차)) | 철근콘크리트구조 · 지상24층 | 33.3㎡ (10.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 112호, 113호, 114호가 벽체 구분없이 음식점으로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,481.3㎡ (750.6평) 건물: 33.3㎡ (10.1평) | 982,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 24층 건물(2023. 8. 4. 사용승인) 중 1층 112호, 113호 및 114호임. 본건 3개호가 벽체에 의해 구획되어 있지 아니하고, 음식점(부OO)으로 병합 이용 중이나 현장조사일 현재 휴업 중인 것으로 보임. 승강기 및 위생설비 등 설치되어 있는 건물임. 정방형의 토지이고, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임. 북동측으로 서오릉로, 북서측 및 남서측으로 중로에 접함. 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육 제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 한강폐기물매립시설 설치 제한지역임. 임대관계 미상임.
경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치하고, 주위는 최근에 조성된 상가지대이며 그 외곽은 아파트 및 단독주택이 입지해 있는 지역임. 서오릉로에 접해 있고, 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.
공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 112호, 113호, 114호가 벽체 구분없이 음식점으로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 3 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,123원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 3,123원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-11-08 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-11-08 | 근저당권 | (OOOOOO | 2,184,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-11-08 | 압류 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-10 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-02-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-02-20 | 가압류 | (OOOOOOOO | 10,852,277원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-21 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-21 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-11 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-04-11 | 가압류 | 근OO | 45,520,470원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-10-28 | 압류 | 고OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 112호, 113호, 114호가 벽체 구분없이 음식점으로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 | 대지면적 | 2,481.3㎡ (750.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.3㎡ (10.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.3% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 24층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고양시 관할 등기소 (고양지원) | 고양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고양시세무서 | 고양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕양구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 8,200만원 | 8억 524만원 | 82% | 6.2명 | 8억 524만원 |
| 최근 3개월 | 9억 8,200만원 | 7억 9,542만원 | 81% | 5.8명 | 7억 9,542만원 |
| 최근 6개월 | 9억 8,200만원 | 7억 8,560만원 | 80% | 5.4명 | 7억 8,560만원 |
| 최근 12개월 | 9억 8,200만원 | 7억 7,578만원 | 79% | 5.1명 | 7억 7,578만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,252만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,233만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 694만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,126만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,444만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,711만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 17건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경74907 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 권율대로 508 (도내동) | 2026.09.30 | 1억 3,300만원 | 468만원 | 3.5% | 매각 |
| 2025타경64454 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 21층2112호 | 2026.10.21 | 2억 7,700만원 | 1억 2,199만원 | 44% | 매각 |
| 2025타경62896 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로 640 (원흥동) | 2026.06.25 | 2억 3,200만원 | 1억 1,500만원 | 49.6% | 매각 |
| 2025타경63721 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 5층510호 | 2026.09.08 | 1억 2,700만원 | 3,891만원 | 30.6% | 매각 |
| 2025타경63722 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 5층511호 | 2026.08.05 | 1억 2,700만원 | 3,551만원 | 28% | 매각 |
| 2025타경65315 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 권율대로 671 (원흥동) | 2026.06.25 | 4억 5,500만원 | 3억 6,088만원 | 79.3% | 매각 |
| 2024타경74440 | 오피스텔 | 경기도 고양시 덕양구 삼송로 238 (삼송동) | 2026.05.26 | 1억 1,800만원 | 9,370만원 | 79.4% | 매각 |
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