2025타경5160
유찰 3회지분매각| 소재지 | 광주광역시 서구 용두동 176-2 [도로명] [토지 전 1090㎡ 공유자 김중곤의 12분의 2 지분 전부] | 경매구분 | 매각물건 토지지분매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 -묘지, 묵전 등으로 이용중임. -이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요 {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}(붙임 25.09.05.자 광주광역시 서구 사실조회서 참조) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 30,338,330원 | 최저가격 | (29%)8,700,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)870,000원 | 청구금액 | 9,162,098원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.28 | (56%)16,990,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.09 | (45%)13,592,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.01 | (36%)10,874,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.12 | (29%)8,700,000원 | 진행 |
물건 사진 (25장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 서구 용두동 176-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 서구 용두동 176-2 ([토지 전 1090㎡ 공유자 김중곤의 12분의 2 지분 전부]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 -묘지, 묵전 등으로 이용중임. -이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요 {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}(붙임 25.09.05.자 광주광역시 서구 사실조회서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 30,338,330원 | |||
본건은 광주광역시 서구 용두동 소재 '봉학마을 북측 인근에 위치하고 주변은 전, 답 등이 소재하는 마을주변 농경지대임. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통임. 유사사다리형 완경사지로서 묘지, 묵전 등으로 이용중임. 북측으로 세로(가)에 접함. 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 대한 특별조치법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구 역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(2016-07-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> -- -- --
-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 -묘지, 묵전 등으로 이용중임. -이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요 {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}(붙임 25.09.05.자 광주광역시 서구 사실조회서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 현장확인. | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-09-19 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 9,162,098원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
| 3 | 2025-09-01 | 배당요구(채권계산서) | 광OOOOOOO | - | 소멸 | 배당요구 채권계산서 제출 |
주의사항 및 매각조건
-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 -묘지, 묵전 등으로 이용중임. -이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요 {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}(붙임 25.09.05.자 광주광역시 서구 사실조회서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 서구 용두동 176-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 용두동 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 서구 용두동 176-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,033만원 | 2,487만원 | 82% | 6.2명 | 2,487만원 |
| 최근 3개월 | 3,033만원 | 2,457만원 | 81% | 5.8명 | 2,457만원 |
| 최근 6개월 | 3,033만원 | 2,427만원 | 80% | 5.4명 | 2,427만원 |
| 최근 12개월 | 3,033만원 | 2,396만원 | 79% | 5.1명 | 2,396만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 86점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 435만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,244만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 563만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,186만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 655만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,164만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경87585 | 토지·임야 | 광주광역시 남구 대지동 608-1 | 2026.09.08 | 5억 3,429만원 | 2억 5,556만원 | 47.8% | 매각 |
| 2025타경32747 | 토지·임야 | 광주광역시 남구 화장동 1076-6 | 2026.08.20 | 2억 611만원 | 9,738만원 | 47.2% | 매각 |
| 2025타경4600 | 토지·임야 | 광주광역시 남구 화장동 239-2 | 2026.08.19 | 3억 7,188만원 | 2억 1,639만원 | 58.2% | 매각 |
| 2025타경3096 | 토지·임야 | 광주광역시 서구 벽진동 628-9 | 2026.07.16 | 8억 3,419만원 | 8억 5,500만원 | 102.5% | 매각 |
| 2024타경88717 | 토지·임야 | 광주광역시 광산구 도산동 717 | 2026.05.12 | 8억 4,962만원 | 3억 5,017만원 | 41.2% | 매각 |
| 2025타경32903 | 토지·임야 | 광주광역시 남구 임암동 456 | 2026.05.14 | 1억 9,627만원 | 8,795만원 | 44.8% | 매각 |
| 2025타경1199 | 토지·임야 | 광주광역시 서구 벽진동 산22-13 | 2026.10.08 | 29억 8,912만원 | 25억원 | 83.6% | 매각 |
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