2025타경72046
유찰 10회지분매각2026.11.19 (경매입찰법정(제6호))||
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| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 [도로명] (신곡동,아띠랑스2차주건축물제1동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함) |
| 토지면적 | 599.9㎡ (181.5평) | 건물면적 | 22.38㎡ (6.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 119,000,000원 | 최저가격 | (34%)40,817,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,081,700원 | 청구금액 | 100,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.08.06 | (100%)119,000,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.09.10 | (70%)83,300,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.10.15 | (49%)58,310,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.19 | (34%)40,817,000원 | 진행 |
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물건 사진 (22장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 | 대 (일반상업지역) | 599.9㎡ (181.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,922,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 ((신곡동,아띠랑스2차주건축물제1동)) | 철근콘크리트구조 | 22.38㎡ (6.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 599.9㎡ (181.5평) 건물: 22.38㎡ (6.8평) | 119,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평지붕 15층 중 4층 403호로서 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호: 알루미늄 샤시 창호임. 오피스텔(복층구조)로 이용중임. (내부구조는 후첨 '건물이용상태' 참조) 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어있음. 정방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3류(폭 12m~15m) (접함)
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '경기도청 북부청사' 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함. 본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 경전철 '경기도청북부청사역'이 소재 하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.
[참고사항]
민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-04-11|배당요구종기일 : 2025.06.30
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 403호 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-10 배당: 2025-04-08 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 있음 | 제403호전부 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-10 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-10 배당: 2024-02-19 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차인 서OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-10 배당: 2025-04-08 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-10 배당: 2024-02-19 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차인 서OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-10 배당: 2025-04-08 | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 22억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 28억원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025. 4. 11. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 100,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-12-17 | 소유권 | 오OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-21 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-02-19 | 임차권설정 | 서OO | 100,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-04-11 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함)
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 | 대지면적 | 599.9㎡ (181.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 22.38㎡ (6.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.7% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 의정부시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 의정부시세무서 | 의정부시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신곡동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,900만원 | 9,758만원 | 82% | 6.2명 | 9,758만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,900만원 | 9,639만원 | 81% | 5.8명 | 9,639만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,900만원 | 9,520만원 | 80% | 5.4명 | 9,520만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,900만원 | 9,401만원 | 79% | 5.1명 | 9,401만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1,275만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수60.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수73.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수64.554점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,081만원
- 예상 대출액
- 2,040만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,885만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,408만원
- 예상 대출액
- 2,644만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,611만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,734만원
- 예상 대출액
- 3,077만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,509만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 44장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 50.83%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경73851 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 3층303호 | 2026.09.08 | 1억원 | 4,900만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경72499 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 청사로6번길 7-30 (신곡동) | 2026.10.28 | 1억 2,700만원 | 6,590만원 | 51.9% | 매각 |
| 2025타경73834 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 | 2026.10.22 | 1억 2,800만원 | 6,283만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경73834 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 15층1509호 | 2026.08.13 | 1억 2,800만원 | 6,283만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경2135 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 금오로 98 (금오동, 리치팰리스) | 2026.04.30 | 2억 6,700만원 | 1억 6,015만원 | 60% | 매각 |
| 2025타경73590 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 금오동 338-4 정은스카이 에이동 9층 902호 | 2026.08.26 | 2억 4,100만원 | 1억 7,015만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경71148 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 하금로 39 (금오동, 정은펠리체) | 2026.10.22 | 2억 900만원 | 1억 490만원 | 50.2% | 매각 |
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