2024타경114625
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 서울특별시 성북구 성북로24길 58-1 (성북동) | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -본건 토지 지상 매각에서 제외되는 제시외건물 4동 존재 -법정지상권 성립여부 불명 -본건 지상의 제시외 무허가건축물 4동은 매각에서 제외함. 이로 인해 법정지상권 성립여부 불명(지상건물에 대한 철거확정판결 서울북부지방법원 2021가단106712호 있음). -본 사건 신청채권자 확인 필요 2024. 8.14.자 의견서에 의하면 본건 지상 건물1(서울성북구 성북로24길 60(성북동) 소유자 확인 필요, 건물2(서울성북구 성북로24길 62(성북동) |
| 토지면적 | 486㎡ (147.0평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,736,180,000원 | 최저가격 | (41%)1,120,739,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)112,073,900원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.14 | (80%)2,188,944,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.19 | (64%)1,751,155,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.29 | (51%)1,400,924,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.27 | (41%)1,120,739,000원 | 진행 |
물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 성북구 성북로24길 58-1 (성북동) | 대 (제1종일반주거지역) | 486㎡ (147.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,939,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 성북구 성북로24길 58-1 (성북동) | 블록구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | -본건 토지 지상 매각에서 제외되는 제시외건물 4동 존재 -법정지상권 성립여부 불명 -본건 지상의 제시외 무허가건축물 4동은 매각에서 제외함. 이로 인해 법정지상권 성립여부 불명(지상건물에 대한 철거확정판결 서울북부지방법원 2021가단106712호 있음). -본 사건 신청채권자 확인 필요 2024. 8.14.자 의견서에 의하면 본건 지상 건물1(서울성북구 성북로24길 60(성북동) 소유자 확인 필요, 건물2(서울성북구 성북로24길 62(성북동) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 486㎡ (147.0평) 건물: - | 2,736,180,000원 | |||
본건은 서울특별시 성북구 성북동 85-39 소재 성북초등학교 북서측 인근에 위치함. 주위는 학교,상업시설,상가,근린생활시설,단독주택 등으로 형성되어 있고, 각종생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인편임. 본건까지 차량 접근 불가능하고(폭1-1.5미터 세로와 접함), 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난시 됨. 본건은 부정형의 완경사 토지로서, 현재 주택 건부지로 이용중임. 본건 동측 및 남측으로 세로와 접해있음. 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025년 11월 14일까지)<건축법>, 상대보호구역(2017-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임대관계 미상임. 본건 지상에는 평가제시(의뢰)되지않은 건물 주택4동:소유자:이OO 김윤복 김경진 정속
-본건 토지 지상 매각에서 제외되는 제시외건물 4동 존재 -법정지상권 성립여부 불명 -본건 지상의 제시외 무허가건축물 4동은 매각에서 제외함. 이로 인해 법정지상권 성립여부 불명(지상건물에 대한 철거확정판결 서울북부지방법원 2021가단106712호 있음). -본 사건 신청채권자 확인 필요 2024. 8.14.자 의견서에 의하면 본건 지상 건물1(서울성북구 성북로24길 60(성북동) 소유자 확인 필요, 건물2(서울성북구 성북로24길 62(성북동)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 | 1970-06-12 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 1985-08-24 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 1993-08-12 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2001-01-03 | 소유권 | 오OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2001-01-03 | 소유권 | 오OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2004-11-15 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2009-08-31 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 10 | 2013-05-15 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2014-07-30 | 소유권 | 길OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2016-04-01 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2019-05-03 | 압류 | 성OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2020-11-25 | 소유권 | (OOOOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2020-11-25 | 근저당권 | 안OO | 156,000,000원 | 소멸 | - |
| 14 | 2024-08-22 | 임의경매 | (OOOOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-본건 토지 지상 매각에서 제외되는 제시외건물 4동 존재 -법정지상권 성립여부 불명 -본건 지상의 제시외 무허가건축물 4동은 매각에서 제외함. 이로 인해 법정지상권 성립여부 불명(지상건물에 대한 철거확정판결 서울북부지방법원 2021가단106712호 있음). -본 사건 신청채권자 확인 필요 2024. 8.14.자 의견서에 의하면 본건 지상 건물1(서울성북구 성북로24길 60(성북동) 소유자 확인 필요, 건물2(서울성북구 성북로24길 62(성북동)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 성북구 성북로24길 58-1 (성북동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 22.48㎡ (6.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1985-12-23 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성북구세무서 | 성북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성북로24길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 성북구 성북로24길 58-1 (성북동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 27억 3,618만원 | 22억 4,366만원 | 82% | 6.2명 | 22억 4,366만원 |
| 최근 3개월 | 27억 3,618만원 | 22억 1,630만원 | 81% | 5.8명 | 22억 1,630만원 |
| 최근 6개월 | 27억 3,618만원 | 21억 8,894만원 | 80% | 5.4명 | 21억 8,894만원 |
| 최근 12개월 | 27억 3,618만원 | 21억 6,158만원 | 79% | 5.1명 | 21억 6,158만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 6,036만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 8,069만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7억 2,623만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 547만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8억 4,503만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 7,732만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 46장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경110227 | 토지·임야 | 서울특별시 성북구 정릉로 264-2 (정릉동) | 2026.07.28 | 18억 5,010만원 | 6억 3,941만원 | 34.6% | 매각 |
| 2020타경107804 | 토지·임야 | 서울특별시 종로구 평창동 425-2 | 2026.08.04 | 353억 4,110만원 | 101억 3,063만원 | 28.7% | 매각 |
| 2025타경102742 | 토지·임야 | 서울특별시 종로구 평창동 425-12 | 2026.05.06 | 19억 9,511만원 | 7억 2,000만원 | 36.1% | 매각 |
| 2024타경122916 | 토지·임야 | 서울특별시 성북구 돈암동 74-320 | 2026.05.07 | 9,119만원 | 4,670만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경102947 | 토지·임야 | 서울특별시 종로구 대학로3길 16 (효제동) | 2026.07.16 | 49억 8,960만원 | 40억원 | 80.2% | 매각 |
| 2024타경111511 | 토지·임야 | 서울특별시 종로구 연지동 74-5 | 2026.09.09 | 99억 7,514만원 | 90억 4,977만원 | 90.7% | 매각 |
| 2025타경102333 | 토지·임야 | 서울특별시 종로구 효제동 245-20 | 2026.05.07 | 7억 6,946만원 | 4억 9,245만원 | 64% | 매각 |