2025타경52105 (2)
유찰 1회| 소재지 | 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 산8-29 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.09.29 | 매각물건 | 일괄매각. 분묘 소재 여부 불분명 1.일괄매각 2.자생하는 수목 등으로 조사되지 아니한 연고미상의 분묘가 소재할 수 있음 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 허OO |
| 감정가격 | 149,310,000원 | 최저가격 | (100%)149,310,000원 | 채무자 | 허OO |
| 입찰보증금 | (10%)14,931,000원 | 청구금액 | 36,700,150원 | 채권자 | 부OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.08.24 | (100%)149,310,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 산8-29 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 산8-29 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 분묘 소재 여부 불분명 1.일괄매각 2.자생하는 수목 등으로 조사되지 아니한 연고미상의 분묘가 소재할 수 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 149,310,000원 | |||
기호1) 전라남도 여수시 율촌면 월산리 소재 "내청마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지역이고, 하단부에는 기존마을 등으로 형성된 도시근교 농촌지역임. 기호2,3) 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 소재 "백운저수지" 동측 인근에 위치하며, 부근은 저수지를 배후지로 한 글램핑장, 테마공원 등이 조성되어 있고, 차량으로 약 10여분 거리 내에 광양읍소재지가 소재함. 기호1) 북동측 근거리에 자동차전용도로(순천-여수간)가 개설되어 있으나 본건까지의 차량접근은 불가능함. 기호2,3) 본건 하단부에 지방도로가 개설되어 있고, 읍소재지까지 접근성이 양호하여 일반적인 교통상황은 무난시됨. 기호1) 부정형의 토지로서, 법정지목은 "전"임. 기호2) 부정형으로서, 하단부는 토지임야상태, 상단부는 순수 자연림상태임. 기호3) 사다리형 토지로서, 순수 자연림 상태임. 기호1) 맹지임. 기호2) 서측으로 왕복 2차선
일괄매각. 분묘 소재 여부 불분명 1.일괄매각 2.자생하는 수목 등으로 조사되지 아니한 연고미상의 분묘가 소재할 수 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-09-30 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-29 | 경매개시결정(신청채권) | 부OOOOOOO | 36,700,150원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 분묘 소재 여부 불분명 1.일괄매각 2.자생하는 수목 등으로 조사되지 아니한 연고미상의 분묘가 소재할 수 있음
당사자 내역
| 채권자 | 부OOOOOOO | 채무자 | 허OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 허OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 산8-29 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광양시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광양시세무서 | 광양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉강면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 산8-29 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,931만원 | 1억 2,243만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,243만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,931만원 | 1억 2,094만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,094만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,931만원 | 1억 1,944만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,944만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,931만원 | 1억 1,795만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,795만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 73점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,465만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,429만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,675만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,427만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,257만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,052만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경639 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 진상면 비평리 산149 | 2026.10.19 | 3억 4,742만원 | 8,210만원 | 23.6% | 매각 |
| 2025타경639 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 다압면 신원리 산123-11 | 2026.10.19 | 3억 8,457만원 | 9,200만원 | 23.9% | 매각 |
| 2024타경58425 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 도이동 산26-43 | 2026.10.19 | 2,506만원 | 193만원 | 7.7% | 매각 |
| 2025타경51387 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 옥곡면 수평리 산137-4 | 2026.09.28 | 3,151만원 | 1,488만원 | 47.2% | 매각 |
| 2025타경51657 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 도이동 산31-9 | 2026.09.28 | 4,785만원 | 960만원 | 20.1% | 매각 |
| 2025타경362 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 황길동 631-1 | 2026.09.14 | 1,105만원 | 254만원 | 23% | 매각 |
| 2024타경556 | 토지·임야 | 전라남도 광양시 옥룡면 동곡리 산107-7 | 2026.09.14 | 20억 1,568만원 | 2억 4,372만원 | 12.1% | 매각 |