2025타경55067
유찰 3회지분매각유치권신고| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 662 마도지구 유통업무 및 지원시설 [도로명] 경기도 화성시 마도공단로1길 8 (마도지구 유통업무 및 지원시설) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 서동민으로부터 6,930,000원의 유치권신고 있으나, 성립여부는 불분명함(신청채권자로부터 목적물에 대한 점유의 상실을 사유로 한 유치권배제신청서 접수됨), 2026.06.19.자 유치권자 서동민으로부터 유치권에 의한 권리신고 취하서가 제출됨 |
| 토지면적 | 15,949.8㎡ (4824.8평) | 건물면적 | 31.2㎡ (9.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 141,000,000원 | 최저가격 | (24%)33,854,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,385,400원 | 청구금액 | 41,193,900원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.17 | (49%)69,090,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.22 | (34%)48,363,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.14 | (34%)48,363,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (24%)33,854,000원 | 진행 |
물건 사진 (8장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 마도면 662 마도지구 유통업무 및 지원시설 | 대 | 15,949.8㎡ (4824.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 마도면 662 마도지구 유통업무 및 지원시설 (경기도 화성시 마도공단로1길 8 (마도지구 유통업무 및 지원시설)) | 철골철근콘크리트구조 · 지상3층 | 31.2㎡ (9.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 서동민으로부터 6,930,000원의 유치권신고 있으나, 성립여부는 불분명함(신청채권자로부터 목적물에 대한 점유의 상실을 사유로 한 유치권배제신청서 접수됨), 2026.06.19.자 유치권자 서동민으로부터 유치권에 의한 권리신고 취하서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 15,949.8㎡ (4824.8평) 건물: 31.2㎡ (9.4평) | 141,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 제1층 제109호로서, 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 등, 내 벽 : 세멘 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창 호 : 스탠샷시 복층유리 단창 구조임. 현황 판매시설로서 점포(상호 : (주) 우진플랜트)로 이용중임. 기본적인 위생 및 급·배수설비 되어있으며 화재탐지설비, 소화설비, 주차시설 등이 되어있음. 인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, ‘상업용 건부지’로 이용중임 대상물건 단지내 아스팔트 포장도로와 접하며 포장상태는 무난함. 준공업지역 , 대로2류(폭 30m~35
대상물건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 '쌍송1리 마을회관' 남측 인근에 위치하는 마도지구 유통업무 및 지원시설 제라동으로서, 주위는 근린생활시설,공동주택, 중·소형공장 및 농경지 등이 혼재하는 공장지대로서, 제반 주위환경은 무난함. 대상물건까지 제반 차량의 접근은 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임. 철골
서동민으로부터 6,930,000원의 유치권신고 있으나, 성립여부는 불분명함(신청채권자로부터 목적물에 대한 점유의 상실을 사유로 한 유치권배제신청서 접수됨), 2026.06.19.자 유치권자 서동민으로부터 유치권에 의한 권리신고 취하서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 우진플랜트(김OO) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-08-09 확정: 2025-05-15 배당: 2025-05-15 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 우진플랜트(김OO) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-08-09 확정: 2025-05-15 배당: 2025-05-15 | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 라동109호 | 전입: 2024-11-22 확정: - 배당: 2025-05-15 | 보: 300만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 우진플랜트(김OO) 대항력 없음 | 점포 / 라동 109호 | 전입: 2024-11-22 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 1,200만원 월: 700,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2007-11-20 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-10-28 | 근저당권 | 반OO | 55,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-03-13 | 임의경매 | 반OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
서동민으로부터 6,930,000원의 유치권신고 있으나, 성립여부는 불분명함(신청채권자로부터 목적물에 대한 점유의 상실을 사유로 한 유치권배제신청서 접수됨), 2026.06.19.자 유치권자 서동민으로부터 유치권에 의한 권리신고 취하서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 마도면 662 마도지구 유통업무 및 지원시설 | 대지면적 | 15,949.8㎡ (4824.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 31.2㎡ (9.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 3층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마도면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 마도면 662 마도지구 유통업무 및 지원시설 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,100만원 | 1억 1,562만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,562만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,100만원 | 1억 1,421만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,421만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,100만원 | 1억 1,280만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,100만원 | 1억 1,139만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,139만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,692만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,529만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,193만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,302만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,552만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,217만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52976 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양시장로 79 | 2026.04.22 | 6,400만원 | 3,712만원 | 58% | 매각 |
| 2025타경52976 | 오피스텔 | 경기도 화성시 남양읍 남양시장로 79, 4층401호 (주식회사픽앤츄코리아)구) 경기도 화성시 남양읍 남양리 1237 | 2026.01.09 | 6,400만원 | 5,280만원 | 82.5% | 매각 |
| 2024타경4604 | 오피스텔 | 경기도 화성시 남양읍 2002 대광파인밸리 | 2026.08.05 | 3억 4,300만원 | 1억 5,810만원 | 46.1% | 매각 |
| 2024타경4604 | 오피스텔 | 경기도 화성시 남양읍 2002 대광파인밸리 | 2026.06.22 | 2억 4,000만원 | 1억 2,780만원 | 53.3% | 진행중 |
| 2025타경54938 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 2026.10.27 | 2억 8,800만원 | 1억 6,000만원 | 55.6% | 매각 |
| 2025타경54938 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 2026.09.16 | 2억 8,900만원 | 1억 7,000만원 | 58.8% | 매각 |
| 2025타경54938 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 2026.07.03 | 2억 8,600만원 | 1억 4,711만원 | 51.4% | 매각 |
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