관련물건번호 (1건)

2025타경52348

유찰 5회대지권미등기

매각기일:2026.11.16 (경매법정(제108호))|담당계:순천지원 경매4계 ((061)729-5324(구내:5324))|배당종기일:2026.02.27

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소재지	전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스) [도로명] 전라남도 광양시 무선2길 15 (세미존서희스타힐스301동근린생활시설1)			경매구분	부동산임의경매
물건종류	근린상가	접수/개시결정	2025.12.04	매각물건	대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨 1.대지권 미등기이나, 대지권까지 포함하여 분양됨 2.부동산거래계약신고필증 상 대지권 비율은 57934분의 106.0514이며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
토지면적	0	건물면적	50.79㎡ (15.4평)	소유자	이OO
감정가격	255,000,000원	최저가격	(29%)73,114,000원	채무자	이OO
입찰보증금	(10%)7,311,400원	청구금액	183,610,324원	채권자	순OOOOOOOOOO

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
1회	2026.03.30	(100%)255,000,000원	유찰
2회	2026.05.11	(70%)178,500,000원	유찰
3회	2026.06.22	(56%)142,800,000원	유찰
4회	2026.08.10	(45%)114,240,000원	유찰
5회	2026.11.16	(29%)73,114,000원	진행

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물건 사진 (1장)

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현장 · 공간정보 뷰어

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매각 물건 현황

감정기관 : 리OOOOOOOOO OOO / 가격시점 : 2025.12.04

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스)	대	-	토지·건물 일괄평가	매각포함
건물 2	전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스) (전라남도 광양시 무선2길 15 (세미존서희스타힐스301동근린생활시설1))	철근콘크리트구조 · 지상2층	50.79㎡ (15.4평)	토지·건물 일괄평가	대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨 1.대지권 미등기이나, 대지권까지 포함하여 분양됨 2.부동산거래계약신고필증 상 대지권 비율은 57934분의 106.0514이며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
총 감정가격 합계			토지: - 건물: 50.79㎡ (15.4평)	255,000,000원

[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층건 중 301동 지2층 103호로서, 외벽: 돌붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 타일마감, 몰탈위페인팅마감 등, 창호: 샷시창호임. 아파트부지로 이용중임. 위생설비 등이 되어있음. 사다리형 평지로서, 아파트부지 및 근린생활시설부지로 이용중임. 본건 남측, 북측, 동측으로 포장도로와 접함. 제2종일반주거지역임. -- --

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 도로교통공단 광양운전면허시험장 남측 인근 에 위치하며, 주위는 아파트, 농경지, 임야 등이 소재함. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

[참고사항]

대지권 미등기, 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨 1.대지권 미등기이나, 대지권까지 포함하여 분양됨 2.부동산거래계약신고필증 상 대지권 비율은 57934분의 106.0514이며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2024-06-28|배당요구종기일 : 2026.02.27

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
이OO 대항력 없음	점포	전입: 2025-03-21 확정: 2025-03-21 배당: -	보: 2,000만원 월: 300,000원	매수인 인수사항 없음	-
계 (1건)	-		보: 2,000만원 월: 300,000원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2024.6.28.근저당|청구/채권금액 : 183,610,324원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2024-06-28	근저당	윤OO	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	2025-12-04	경매개시결정(신청채권)	순OOOOOOOOOO	183,610,324원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	순OOOOOOOOOO	채무자	이OO
소유자	이OO	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스)			대지면적	-
연면적	50.79㎡ (15.4평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / -
주용도	근린상가	주구조 / 층수	철근콘크리트구조 · 지상 2층	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	광양시 관할 등기소 (순천지원)	순천지원 경매집행관실 등기국(과)	법원 안내 대표전화	홈페이지 ↗
지방국세청	전남광주통합특별시 관할 지방국세청	전남광주통합특별시 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	광양시세무서	광양시 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	광양읍 행정복지센터(주민센터)	전남광주통합특별시 광양시 광양읍 무선2길 15 (세미존 서희스타힐스)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	2억 5,500만원	2억 910만원	82%	6.2명	2억 910만원
최근 3개월	2억 5,500만원	2억 655만원	81%	5.8명	2억 655만원
최근 6개월	2억 5,500만원	2억 400만원	80%	5.4명	2억 400만원
최근 12개월	2억 5,500만원	2억 145만원	79%	5.1명	2억 145만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

1억 1,847만원

최저매각가 대비 +423만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

103.7%

상업/업무시설 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수30.7점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수52.6점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수44.495점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 68점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 5회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

7,311만원

예상 대출액: 3,655만원
필요 현금(실투자): 4,536만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

7,896만원

예상 대출액: 4,737만원
필요 현금(실투자): 4,045만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

8,481만원

예상 대출액: 5,512만원
필요 현금(실투자): 3,861만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 1건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 2건 분석

평균 낙찰가율 51.1%

최고 63.4% · 최저 38.8%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경52191	근린상가	전남광주통합특별시 순천시 해룡면 기적의도서관길 90 (부영3차아파트)	2026.08.31	5,300만원	3,359만원	63.4%	매각
2025타경51757	근린상가	전남광주통합특별시 순천시 장선배기2길 9-11 (조례동)	2026.09.07	12억 3,260만원	4억 7,820만원	38.8%	매각