2025타경20930
유찰 5회2026.11.26 (마산지원 법정 제122호)||
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| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1023-9 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 목록 2,4번은 지목이 '임야 및 전'이나 현황 '도로 및 법면'으로 이용 중임 - 목록 3번 토지 상에 분묘가 소재하므로 분묘로 영향받는 토지 가액을 기준으로 감정평가함(분묘기지권 성립 여부 불분명) - 목록 4번은 농지취득자격증명 요함(미제출시 입찰보증금 몰수, 농지전용허가 내역이 있었음), 일부 '도로'로 이용 중이며 토지이용계획확인서상 '영농여건불리농지'에 해당함 - 인접토지와의 경계가 불분명하여 각 토지의 정확한 현황 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 235,387,000원 | 최저가격 | (17%)39,562,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)3,956,200원 | 청구금액 | 2,006,299,751원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.28 | (100%)235,387,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.02 | (70%)164,771,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.26 | (17%)39,562,000원 | 진행 |
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물건 사진 (1장)
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| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1023-9 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1023-9 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 목록 2,4번은 지목이 '임야 및 전'이나 현황 '도로 및 법면'으로 이용 중임 - 목록 3번 토지 상에 분묘가 소재하므로 분묘로 영향받는 토지 가액을 기준으로 감정평가함(분묘기지권 성립 여부 불분명) - 목록 4번은 농지취득자격증명 요함(미제출시 입찰보증금 몰수, 농지전용허가 내역이 있었음), 일부 '도로'로 이용 중이며 토지이용계획확인서상 '영농여건불리농지'에 해당함 - 인접토지와의 경계가 불분명하여 각 토지의 정확한 현황 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 235,387,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
- - - - - - - -
[참고사항]
- 일괄매각 - 목록 2,4번은 지목이 '임야 및 전'이나 현황 '도로 및 법면'으로 이용 중임 - 목록 3번 토지 상에 분묘가 소재하므로 분묘로 영향받는 토지 가액을 기준으로 감정평가함(분묘기지권 성립 여부 불분명) - 목록 4번은 농지취득자격증명 요함(미제출시 입찰보증금 몰수, 농지전용허가 내역이 있었음), 일부 '도로'로 이용 중이며 토지이용계획확인서상 '영농여건불리농지'에 해당함 - 인접토지와의 경계가 불분명하여 각 토지의 정확한 현황
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-06-12|배당요구종기일 : 2026.01.08
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 207호 전부 | 전입: 2005-11-10 확정: 2005-11-10 배당: - | 보: 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO(전입세대확인서상) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-12-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO(전입세대확인서상) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-08-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 105호, 106호 전부 | 전입: 2020-04-06 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)부경컨설팅(대표자:정OO)(상가건물임대차 현황서상) 대항력 없음 | 기타 / 미상(상가건물임대차 현황서상:에이동 102호) | 전입: 2020-08-04 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 160,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 208호 전부 | 전입: 2021-09-27 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 303호 전부 | 전입: 2021-09-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 102호 전부 | 전입: 2021-09-27 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 204호 전부 | 전입: 2021-09-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)하나산업(대표자:하OO) 대항력 없음 | 주거및점포 / 104호 전부 | 전입: 2022-06-13 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 203호 전부 | 전입: 2023-10-18 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO(전입세대확인서상) 대항력 없음 | 주거 / 미상(주민등록표상 303호로 표기) | 전입: 2023-12-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 전부 | 전입: 2024-05-16 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 / 206호 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 홍OO 대항력 없음 | 주거 / 307호 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (15건) | - | 보: 6,200만원 월: 1,660,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 목록 1,2,3,5 - 2017. 6. 12. 근저당권 목록 4 - 2018. 7. 11. 근저당권|청구/채권금액 : 2,006,299,751원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-06-12 | 근저당권 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2018-07-11 | 근저당권 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 2,006,299,751원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 목록 2,4번은 지목이 '임야 및 전'이나 현황 '도로 및 법면'으로 이용 중임 - 목록 3번 토지 상에 분묘가 소재하므로 분묘로 영향받는 토지 가액을 기준으로 감정평가함(분묘기지권 성립 여부 불분명) - 목록 4번은 농지취득자격증명 요함(미제출시 입찰보증금 몰수, 농지전용허가 내역이 있었음), 일부 '도로'로 이용 중이며 토지이용계획확인서상 '영농여건불리농지'에 해당함 - 인접토지와의 경계가 불분명하여 각 토지의 정확한 현황
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1023-9 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 함안군 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 함안군세무서 | 함안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 칠원읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1023-9 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,538만원 | 1억 9,301만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,301만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,538만원 | 1억 9,066만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,066만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,538만원 | 1억 8,830만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,830만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,538만원 | 1억 8,595만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,595만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 8,675만원
최저매각가 대비 +2,198만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수21.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.515점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3,956만원
- 예상 대출액
- 1,978만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,821만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,272만원
- 예상 대출액
- 2,563만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,556만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,589만원
- 예상 대출액
- 2,982만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,456만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 15건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 36.21%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경107647 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 791 | 2026.08.27 | 1,143만원 | 91만원 | 8% | 매각 |
| 2024타경2407 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠서면 회산리 176 | 2026.06.25 | 1,716만원 | 377만원 | 22% | 매각 |
| 2024타경2407 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠서면 회산리 177 | 2026.10.15 | 618만원 | 40만원 | 6.5% | 매각 |
| 2025타경204 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠원읍 무기리 1051-3 | 2026.04.23 | 5억 4,736만원 | 2억 750만원 | 37.9% | 매각 |
| 2025타경203 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠서면 회산리 655-17 | 2026.05.07 | 2,445만원 | 841만원 | 34.4% | 매각 |
| 2025타경20892 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 369 | 2026.09.17 | 258만원 | 66만원 | 25.5% | 매각 |
| 2023타경3014 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠원읍 703-3 | 2026.05.07 | 1,526만원 | 166만원 | 10.9% | 매각 |
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